Que le DPE ait une influence sur la valeur d’un bien immobilier est désormais une évidence. Mais ce que l’on perçoit mal encore, c’est l’ampleur de la décote d’une étiquette énergétique F ou G. Le bureau d’études Ithaque apporte un nouveau regard avec des décotes massives en particulier pour les maisons. Il faut sans doute y voir l’impact de l’audit énergétique plus complet que le DPE.
Le DPE a une influence sur le prix de vente d’un bien. On le sait. Alors même que le diagnostic demeurait discret, les Notaires de France s’intéressaient déjà au phénomène dans les années 2010. Cette décote restait toutefois mesurée et souvent imperceptible dans les zones tendues et pour les appartements. La loi Climat et résilience a rebattu les cartes, l’étude des Notaires de France remise au goût du jour d’année en année montre combien ce n’est plus vrai.
Ithaque confirme cette tendance sur les données 2024. A l’évidence, la proximité des premières échéances de Climat et résilience avec l’interdiction de louer un logement en G, largement relayée dans les médias, creuse les écarts. Le bureau d’études s’est penchée sur 20 villes françaises, 10 grosses et 10 moyennes, afin de comparer les prix entre les biens vertueux (A ou B) et les passoires classées F et G.
Résultats, un appartement en F ou G se vend aujourd’hui avec une décote oscillant de 237 à 667 euros le mètre carré, par rapport au prix moyen du marché. A Nice, par exemple, un appartement de 40 m² se vendra 49.000 euros de moins qu’un appartement classé A ou B. A Lille ou à Lyon, ce sera plutôt de l’ordre de 30.000 euros de moins. « Ces montants représentent parfois plus de 20 % de la valeur du bien », relève Ithaque.
180.000 euros de moins pour une maison
Très significative pour les appartements, la décote est encore plus prononcée pour les maisons. « Dans des villes comme Bordeaux (-1.115 €/m²) ou Lyon (-1.053 €/m²), les logements classés F/G subissent des pertes de valeur massives, pouvant dépasser 200.000 € sur une maison de 150 m². Ces écarts s’expliquent par une consommation énergétique plus élevée et des travaux souvent lourds à prévoir, qui freinent les acheteurs et augmentent leur marge de négociation », poursuit Ithaque. En moyenne, une maison de 150m² classée F ou G se vend aujourd’hui en moyenne 180.000 euros de moins qu’une maison équivalent en A ou B dans les villes étudiées par Ithaque.
Si l’étude parle uniquement du DPE, on peut s’interroger cependant sur le poids de l’audit énergétique en vigueur depuis 2023 pour les biens en monopropriété. Avec ses scénarios de travaux et ses estimations de coûts, il semble peser lourdement. Acheter une maison en F ou G est devenu synonyme de travaux quasi immédiat. « Les Français n’ont plus le luxe de reporter leurs travaux. Le marché intègre désormais la performance énergétique comme un critère de valorisation à part entière. L’enjeu, c’est d’anticiper pour ne pas subir », explique Jean-Régis de Vauplane, porte-parole d’Ithaque. Résultat : ces logements deviennent des biens à réhabiliter, soumis à forte négociation. A l’inverse, un logement bien classé est désormais vu comme « un investissement pérenne, économe en énergie, donc plus sûr face à la hausse des charges et aux futures obligations réglementaires ».
Les secteurs en tension semblent toutefois mieux résister. À Paris et à Nantes, l’effet du DPE apparaît plus nuancé. Dans la capitale, le marché hyper tendu limite la prise en compte de l’étiquette énergétique. L’impact d’une étiquette F et G sur les maisons -un marché de niche- apparaît nul tandis qu’il reste mesuré sur les appartements. Logique. Plus le logement coûte cher, plus le coût de la rénovation a tendance à devenir indolore.
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