L’état parasitaire ne souffre d’aucune approximation. Le rapport paraît pourtant bien complet, enrichi de nombreuses observations, mais si le diagnostiqueur a vu les champignons, il est passé à côté des attaques d’insectes sur la charpente. L’opérateur aurait dû visiter les combles et ne pas se contenter d’indiquer dans son rapport qu’ils étaient inaccessibles.
Le diagnostic semble déjà alarmant. Dans son rapport, l’opérateur mentionne l’existence de champignons lignivores et de pourriture « de façon étendue et généralisée », conseillant de réaliser des sondages destructifs pour déterminer le contenu de l’infestation.
« Dans ce bâtiment, tous les critères d’humidité, d’infiltrations d’eau, de confinement des murs par doublage sont rassemblés et sont favorables au développement de champignons de pourriture », écrit-il. Son rapport compile ainsi de nombreux indices : décoloration de bois (y compris sur la trappe d’accès aux combles), plancher déformé, pourriture cotonneuse, humidité très importante dans les murs…
Le diagnostic est alarmant, mais n’en reste pas moins incomplet. Car le diagnostiqueur a vu les champignons, mais pas les capricornes cachés dans les combles. Les acquéreurs lui reprochent de ne pas avoir visité les combles accessibles depuis les WC par une trappe. Dans son rapport, le diagnostiqueur a pourtant indiqué que ces combles n’étaient pas accessibles joignant une photographie de la trappe ouverte. Insuffisant.
La visite des combles s’imposait
Le commissaire de justice intervenu quelques mois après la vente établira que cette partie du bien était accessible à l’aide d’une simple échelle. « À partir du moment où les combles étaient accessibles, leur visite complète s’imposait justement au regard de l’état général de la maison », selon l’arrêt de la cour d’appel. Un simple constat visuel aurait permis de déceler une contamination parasitaire ancienne remontant « au bas mot à 8 à 10 ans ». Pour la cour d’appel de Rennes, le rapport n’est donc pas conforme aux règles de l’art puisque le diagnostiqueur est tenu de réaliser un examen visuel des parties visibles et accessibles du bâtiment y compris les parties non habitées.
Pour sa défense, le diagnostiqueur estime que les acquéreurs ont toutefois été alertés de l’état déplorable du bien à travers le constat parasitaire. Ils ne peuvent donc se prévaloir que d’une perte de chance de ne pas acheter le bien ou de négocier son prix à la baisse s’ils avaient été aussi informés de la présence de capricornes.
Selon une jurisprudence constante, la cour d’appel va toutefois dans le sens des acquéreurs : « le caractère erroné d’un diagnostic n’est pas réparé par la seule perte de chance de négocier une baisse du prix d’achat de l’immeuble mais par la reprise complète des désordres qui constitue un préjudice certain ». Le diagnostiqueur et son assureur devront donc verser quelque 14.000 euros pour procéder aux réparations des dégâts provoqués par les capricornes.
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