Par Me Damien Jost, avocat au barreau de Paris.
Membre du cabinet Gerfaut spécialisé dans le droit immobilier, Me Damien Jost est aussi un fin connaisseur du diagnostic immobilier, profession qu’il défend et accompagne depuis une vingtaine d’années.
L’expérience judiciaire montre que le mesurage demeure une opération complexe. Il ne sera pas question, ici, des difficultés techniques pouvant se présenter à l’opérateur (balcons devenus loggias, cave aménagée type « souplex », etc.). Le mesureur peut aussi se trouver confronté – le plus souvent, hélas, à son insu – à de vraies questions juridiques, qui sont autant de pièges potentiels pour lui.
Faut-il exiger de lui qu’il sache se muer en juriste occasionnel ? La réponse ne peut être que négative. Rappelons que les prestations juridiques ne peuvent émaner que des professionnels du droit (conseil amical : apprentis juristes s’abstenir ☺).
Le mesureur face aux pièges du droit
Premier exemple avec le mesurage d’un local commercial en rez-de-chaussée. L’opérateur n’a reçu de son donneur d’ordre – une agence immobilière – d’autres informations que l’adresse du bien et une description sommaire du local concerné.
Sur place, l’opérateur découvre un vaste local, une ancienne boutique semble-t-il, dans un quartier désormais huppé de la Ville de Bordeaux. La surface totale (apparemment privative) est égale à 160 m². A l’issue de sa prestation, le mesureur remet son rapport (ou « certificat ») de mesurage à l’agence, puis plus n’a plus aucune nouvelle de personne.
Quelques mois plus tard, un homme vêtu de gris lui remet cependant une assignation à comparaître devant le tribunal. Le motif? Une « erreur » de mesurage: un nouveau métré a ramené la surface du local à… 100 m² !. Après plusieurs années de procédure et deux condamnations successives (tribunal puis cour d’appel), coup de théâtre : le mesureur est finalement mis hors de cause (Cass. civ. 3e, 18 sept. 2013 : n° 12-24.077 – litige géré par le cabinet JOST-JURIDIAG).
Explication : le mesureur n’est pas un juriste. Il n’avait donc aucun moyen de deviner que l’espace accessible incluait une partie de l’immeuble voisin (et ce, parce qu’une cloison séparative avait été abattue, peu avant son passage). C’est donc à tort que la cour d’appel l’avait jugé fautif, pour n’avoir pas analysé le règlement de copropriété, voire le plan cadastral. La délimitation du lot ne fait pas partie de la mission du mesureur, tout comme l’analyse juridique du lot (qui suppose une qualification, un accès aux actes antérieurs, et beaucoup de flair…).
C’est également à tort que les parties à la vente (acquéreur et vendeur) firent le choix de s’attaquer au mesureur, en épargnant agent négociateur et notaire. En effet, n’appartenait-il pas à ces professionnels – qui avaient accès à tous les actes antérieurs et connaissaient nécessairement l’objet de la vente – de s’assurer que ce qui avait été mesuré correspondait bien à l’objet de la vente ?
En revanche, aucune responsabilité ne peut incomber au mesureur dans un tel cas ; voici le commentaire émis, à l’époque (en 2014), par un avocat spécialisé :
« Or, il s’agissait de deux lots distincts et la vente ne portait que sur un seul des deux étages. La Cour d’appel de Bastia dans un arrêt récent (29 janvier 2014) a considéré que le mesureur ne pouvait pas savoir que le lot objet de la vente ne se composait que d’un étage, tandis que le veneur et le notaire auraient dû s’apercevoir de la distorsion entre le lot mesuré et le lot vendu. Par conséquent, si l’acquéreur a été victime d’une erreur sur la consistance de la chose vendue, cette erreur n’est pas imputable au mesureur. »
Une jurisprudence qui rappelle les limites de la mission du mesureur
La littérature judiciaire nous fournit un deuxième exemple plus récent (Cass. civ. 3e, 5 mars 2026 : n° 23-13.288). Il s’agit cette fois d’un mesurage de deux lots comprenant chacun un appartement, outre divers locaux annexes (chambre de service, anciens sanitaires communs, cave).
Pour l’un de ces lots, dénommé « lot n° 10 » (appartement au 3e étage + divers locaux), l’opérateur annonce une surface « Carrez » de 60 m². Dans son rapport, l’opérateur a précisé que seul l’appartement a été pris en compte (ni la cave ni les autres locaux, tous d’une surface inférieure à 8 m²).
Aussi, l’acte de vente énonce, laconiquement, que la surface du lot n° 10 est égale à 60 m². A l’issue de la vente, nouveau mesurage de cet appartement. Résultat = 52 m². L’acquéreur assigne le vendeur, qui se retourne contre l’opérateur (et lui seul). Expertise judiciaire, suivie d’un long procès (au total, presque 9 années).
L’opérateur a été finalement condamné, mais seulement pour un « delta » d’1 m². Explication : l’opérateur est parvenu à « gommer » presque totalement l’erreur de métré, en rappelant au juge que le lot n° 10 est, en quelque sorte, un « lot groupé » (= incluant un appartement + divers locaux).
C’est donc « par erreur » – telle fut sa formule devant le juge – qu’il n’a comptabilisé que l’appartement pour le lot 10. Le mesureur a ainsi pu se raccrocher aux branches, grâce à une subtilité textuelle découverte in extremis au cours du procès (mais qu’il lui était probablement difficile d’appréhender lors du mesurage, faute de compétence juridique). Défense très « notariale », qui n’a pas empêché le juge de retenir la responsabilité du mesureur (mais « seulement » parce que celui-ci s’est trompé d’un seul m²).
Petit rappel : le mesurage relève, aux yeux de la jurisprudence, d’une obligation de résultat. Toute erreur, même inférieure aux fameux « 5 % », peut donc, à tout le moins en théorie, engager la responsabilité du mesureur (sans qu’il y ait là un quelconque revirement de jurisprudence).
Reste que l’on peut se demander pourquoi le notaire chargé de la vente fut ici épargné ; il est à espérer qu’un rééquilibrage des responsabilités adviendra. En effet, c’est bien évidemment l’acte de vente qui, de façon objective, a déclenché le procès, par son manque de clarté, voire l’ambiguïté de ses termes (rappelons que la Loi Carrez vise la surface déclarée à l’acte de vente, non celle figurant au rapport de mesurage, quand bien même celui-ci serait intitulé « certificat »).
Au vu de l’acte notarié, l’acquéreur a cru que l’appartement du 3e étage disposait, à lui seul, d’une surface de 60 m². Cette méprise est tout à fait compréhensible : plutôt que d’expliquer ce qui fait la particularité du lot n° 10, l’acte notarié renvoie au mesurage annexé à celui-ci (ce qui revient implicitement à dire « appartement = 60 m² »). Or, du propre aveu du mesureur, ce mesurage était erroné, puisque seul l’appartement fut pris en compte par lui au titre de la Loi Carrez. A tort.
N’appartenait-il donc pas au notaire – qui était ici le mieux placé pour connaître l’objet de la vente (sachant qu’un « lot groupé » est, de facto, un piège pour qui n’a pas le savoir notarial) – de signaler, dans l’acte de vente, que le mesurage énonçait par erreur que la surface de 60 m² était celle du seul appartement ?
Si l’acte avait clairement présenté la situation, n’est-il pas hautement improbable que l’acquéreur aurait attaqué le vendeur ? (Ce qui aurait, peut-être, évité au mesureur de se trouver à son tour embarqué dans le procès, et de déclarer un sinistre, plombant ainsi sa fiche « sinistralité pour l’année X » …).
Une précaution simple pour limiter le risque contentieux
Pour limiter le risque de contentieux, il existe toutefois des précautions simples. L’opérateur peut insérer systématiquement dans ses rapports un message rappelant que :
· le mesurage n’est pas une analyse juridique mais seulement « une prestation topographique sans incidence foncière » (Cass. civ. 3e, 21 juin 2006 : n° 04-20.660);
· et que, par voie de conséquence, il appartient au juriste chargé de la vente de s’assurer que l’objet du mesurage coïncide effectivement avec l’objet de la vente.
