
C’est comme ça depuis que le DPE existe. Au même titre que les bâtiments provisoires, les édifices cultuels ou les monuments historiques, les maisonnettes de moins de 50 m² ne sont pas soumis au DPE. Une incohérence, puisque ces biens n’échappent pas en revanche à l’obligation de décence. Le ministère du Logement envisage une réflexion sur le sujet.
Pas de DPE si le bâtiment est indépendant (hors copro donc) et si sa surface de plancher reste inférieure à 50 m². Cette dérogation figure parmi celles listées par l’article R125-15 du Code de la construction et de l’habitation. Quelle que soit la destination du local, même s’il s’agit d’une habitation à vocation de résidence principale.
Dans sa question écrite publiée à l’automne 2024, le sénateur Sébastien Fagnen (Manche – SER) y voyait une « incohérence » produisant « d’abord des blocages lors de transactions (vente ou location) ». Parce que « des propriétaires refusent de réaliser le DPE, quand celui-ci n’est pas obligatoire, face à des acquéreurs ou locataires potentiels qui réclament malgré tout l’information ».
Et puis, si on est logique, pas de DPE, pas d’audit énergétique, donc pas d’obligation de rénovation énergétique non plus. « Des logements énergivores et non énergétiquement décents passent au travers des mailles du filet et continuent d’être proposés à la location », déplore l’élu normand. Et c’est d’autant plus préjudiciable que « ces biens s’adressent tout particulièrement à une population précaire et dont la situation de précarité énergétique peut s’aggraver avec l’absence d’information. » « Cette incohérence est à l’origine de passoires énergétiques sur le marché de la location en toute légalité et ce sans contraintes pour le bailleur. »
Pas de DPE, mais une obligation de décence
Effectivement, depuis 2006, depuis que le DPE existe, personne ne s’était vraiment (ou rarement) posé la question. D’autant que cette dérogation (au même titre que les autres) est dictée par l’Europe. « Cette dérogation est conforme aux dispositions de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, en son article 5 de la version publiée le 24 avril 2024, qui permet aux États membres d’exempter certaines catégories de bâtiments de l’obligation de DPE », rappelle le ministère du Logement, dans sa réponse tombée le 22 mai.
Il y a pourtant un trou dans la raquette. La loi Climat et résilience « prévoit bien qu’un propriétaire bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent répondant à un niveau de performance minimal ayant au moins une étiquette F au sens du DPE à compter du 1er janvier 2025 ».
Le ministère concède effectivement une incohérence. « Afin d’améliorer l’articulation entre les différentes réglementations, et de maximiser l’efficacité au service des objectifs poursuivis, le Gouvernement va donc engager une réflexion pour évaluer si une évolution de la réglementation sur le point soulevé par la question écrite est possible, tout en restant conforme aux exigences du droit européen. »
Après tout ce ne serait pas une première en la matière. Depuis novembre 2024, les locations saisonnières ont aussi été rattrapées par le DPE, alors qu’elles figurent dans la liste des exonérations initialement prévues par l’Europe.
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