Mérule: un seul prélèvement ne permet pas d’apprécier l’état global de l’immeuble

Un prélèvement ne fait pas le printemps. Telle pourrait être la morale d’un sinistre « mérule » qui vient de tourner – devant une cour d’appel – à l’avantage du diagnostiqueur (et de son assureur), tandis qu’il s’est révélé plutôt fatal au notaire. Scénario encore peu commun.

On ne le dira jamais assez, le prélèvement joue souvent un rôle décisif dans le futur sinistre. Qu’il s’agisse d’amiante ou de matière biologique (ex. dégradation du bois causée par un agent fongique), ce geste est censé permettre de déterminer la nature du matériau prélevé. Cependant, un seul prélèvement peut-il suffire ? Parfois oui, parfois non. Tout est affaire de discernement entre les situations. Deux cas réels permettront de le vérifier.

Les conclusions hâtives du notaire

Premier cas. Vente (en direct) d’une maison ancienne, inhabitée et délabrée (prix < 50 k€), dans un secteur où ne s’applique, à l’époque de la vente, aucun arrêté mérule (mais ce sera le cas deux jours après l’acte notarié !).

Au 1^er étage, le diagnostiqueur, chargé d’établir le DDT réglementaire, remarque diverses anomalies : d’abord un seau posé au sol, dans le but évident de recueillir les eaux pluviales, mais aussi une petite excroissance (diamètre 10 cm) d’aspect duveteux, émergeant d’une fissure au mur.

Bien qu’il ne disposait, alors, d’aucune compétence dans le domaine mycologique, l’opérateur – animé par la seule conscience professionnelle – alerte son client et lui conseille (oralement) de procéder à des sondages destructifs ainsi qu’à un prélèvement.

Sans enthousiasme, le vendeur consulte d’abord le notaire (qui exerce à proximité du bien vendu).
Finalement, le vendeur accepte qu’un prélèvement soit effectué (exit les sondages destructifs), que l’opérateur confie aussitôt à un laboratoire spécialisé. Retour du labo X, avec une conclusion du type : « ceci n’est pas de la mérule, mais attention ! ce résultat ≠ absence totale de mérule dans l’immeuble ».
Patatras ! Au vu du rapport, le notaire rédige un acte affirmant que « le rapport mycologique démontre l’absence de mérule dans l’immeuble ».

Arriva ensuite ce qui devait arriver : peu après son entrée dans les lieux, l’acquéreur constate la présence de mérule. Expertise, procès. Le tribunal condamne le notaire mais pas le diagnostiqueur. Appel du notaire. La cour d’appel de Riom vient de confirmer le résultat (CA Riom, 21 avril 2026 : 25/00009).

Tout au long du procès, le notaire n’aura cessé de critiquer le diagnostiqueur. Deux griefs : s’être « limité » (accusation perfide) à un seul prélèvement, et n’avoir pas su – prétendument – assumer son devoir de conseil, y compris à l’égard du notaire. Selon celui-ci, deux options inverses s’offraient à l’opérateur : soit s’abstenir de tout prélèvement, soit poser un véritable diagnostic parasitaire.

Des conseils judicieux… à laisser par écrit!

En d’autres termes, le notaire juge incohérent le comportement de l’opérateur. Cette logique binaire ne fut pas celle des juges. Selon eux, le technicien, pris de doute face à des anomalies évidentes, a choisi d’alerter son client, même si cela l’amenait à sortir de sa mission et de son champ de compétence.

Problème : aucune preuve des conseils donnés au client (sondages destructifs, prélèvement). Mais, par chance, celui-ci a ultérieurement reconnu les faits (l’on retiendra quand même que la prudence aurait voulu que les conseils de l’opérateur fassent l’objet d’un écrit, mail ou autre).

Paradoxe ? Ici, les juges ont approuvé le diagnostiqueur d’être sorti de sa mission afin d’alerter son client sur une problématique pourtant inconnue de lui. Le paradoxe n’est qu’apparent. Face à des infiltrations manifestes, l’opérateur sait, au moins par expérience, que celles-ci peuvent menacer le bâti, sans qu’il soit encore possible de dire comment et pourquoi. Aussi, parce qu’il y a alors « zone grise », la prudence commande d’alerter aussitôt le client (mail, etc.) et de lui conseiller de consulter (spécialiste du traitement du bois, etc.).

Second cas. Vente d’une vaste demeure champêtre du 19^e siècle fortement dégradée par des infiltrations provenant, notamment, de la toiture. Alors que rien ne l’y obligeait, le vendeur charge un diagnostiqueur de dresser un « rapport de constat des désordres liés à la présence de champignons lignivores ».

Ce rapport décrit de multiples dégradations en lien avec l’humidité :

Ce rapport s’appuie sur un seul et unique prélèvement, confié à un laboratoire mycologique. Au vu du retour du labo, l’opérateur diffuse un rapport dont la conclusion laisse entendre qu’il n’y a pas de mérule dans l’immeuble au jour du diagnostic :

Une fois entré dans les lieux, l’acquéreur découvre vite qu’il n’est pas seul. La présence de mérule ayant été confirmée, un procès s’engage, en présence du diagnostiqueur et de nombreux professionnels intervenus sur site au fil des ans.

Verdict du tribunal (TJ Nevers, 19 nov. 2025 : 17/00394) : « le diagnostiqueur a effectué un seul prélèvement mycologique qui s’est révélé être du Coniophore, ce qui lui a permis de conclure « il n’a pas été révélé la présence de champignons lignivores de la famille du MERULE ».

Cependant, au regard des taux d’humidité relevés et des pathologies remarquées, cette affirmation est présomptueuse, car l’environnement qu’il décrit est très favorable à la mérule.

La prudence aurait été de conseiller des investigations complémentaires avec sondages destructifs et/ou l’intervention d’un expert certifié en pathologies des bois. »

CONSEILS PRATIQUES :
• Si l’on se limite à un seul prélèvement, toujours signaler qu’un résultat négatif ne permet pas d’apprécier l’état global de l’immeuble ; conseiller d’autres prélèvements ou des sondages destructifs afin d’en savoir plus sur l’immeuble.
• Toujours conserver une trace écrite des conseils donnés au client, surtout ceux faits au cours ou après une mission (signalement d’une anomalie, etc.).
• Dans le message adressé au client, préciser – si l’opérateur est en train de sortir de sa mission – que la constatation s’est produite « hors mission » (de manière à ne pas laisser croire que l’on a volontairement étendu sa mission).