Le gouvernement ouvre une brèche dans le permis de louer. Les collectivités pourront exonérer les logements gérés par des professionnels de l’immobilier, au nom de la fluidité du marché locatif. Une évolution qui suscite déjà des réactions contrastées et relance une question de fond : qui doit être le véritable garant de la décence du logement ?
Voulu par la loi Alur de 2014 pour lutter contre le logement indigne, le permis de louer a mis du temps à s’imposer. Douze ans plus tard, il semble pourtant entré dans les mœurs. Près de 700 communes – souvent d’importance– l’ont adopté, avec une accélération particulièrement marquée ces deux dernières années.
Le dispositif permet aux communes ou aux intercommunalités qui le souhaitent d’imposer, dans certains secteurs, une déclaration préalable de mise en location ou, de manière plus contraignante, une autorisation de louer. L’objectif : vérifier, au regard notamment des diagnostics techniques obligatoires, que le logement respecte les critères de décence avant son arrivée sur le marché. Qu’il soit loué directement par son propriétaire ou par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, aucune dérogation n’était prévue à l’origine.
Les professionnels de l’immobilier bientôt dispensés ?
Mais dans un contexte de pénurie d’offre -et peut-être aussi parce que le permis de louer prend de l’ampleur-, le dispositif est aujourd’hui pointé du doigt et son efficacité remise en cause. Dans une question écrite publiée fin mars, le député François Jolivet y voyait un frein à la fluidité du marché locatif. « Dans un contexte de contraction marquée de l’offre locative et de crise du parcours résidentiel, les délais d’instruction associés à ce dispositif constituent un frein concret à la remise sur le marché de logements pourtant conformes. »
Pour l’élu de l’Indre, c’est d’autant plus préjudiciable lorsque les biens sont loués ou gérés par un professionnel de l’immobilier : le dispositif lui paraît alors redondant. Après tout, les professionnels encadrés par la loi Hoguet ne sont-ils pas eux aussi « tenus de vérifier la décence des logements et de s’assurer de la conformité des diagnostics obligatoires » ?
Message reçu et entendu. Dans sa réponse publiée début juin, le ministère du Logement annonce un assouplissement du permis de louer. Pas de dérogation généralisée, mais les collectivités qui le souhaitent pourront exonérer les logements gérés par des professionnels de l’immobilier. En clair, dans ces communes, seules les locations de particulier à particulier resteraient assujetties aux démarches administratives. Aucun décret n’est prévu à ce stade : la décision reviendra aux collectivités.
Côté Fnaim, on se réjouit de ce changement de doctrine, même si l’on espérait une dispense plus systématique. « Cette décision répond aux demandes et alertes formulées de longue date par la Fnaim sur les effets contre-productifs d’un dispositif appliqué à des professionnels déjà fortement encadrés et soumis à de nombreuses obligations réglementaires », explique le communiqué. Rien n’est toutefois acquis : il faudra convaincre les collectivités. La Fédération annonce déjà se saisir de son bâton de pèlerin pour les sensibiliser afin que les professionnels de l’immobilier soient effectivement exonérés.
Derrière la simplification, la bataille du contrôle
Ce revirement ne fait cependant pas l’unanimité. Chez PAP, on réagit aussi au quart de tour en criant à l’injustice face à ce nouveau régime d’exception. « Une agence immobilière est une entreprise commerciale comme une autre, avec des impératifs de rentabilité. Rien ne justifie qu’elle soit dispensée des obligations qui s’imposent à tous. En accordant cette dérogation, le ministre crée de fait un avantage commercial au profit des agences, au détriment des propriétaires qui font le choix de gérer leur bien directement. »
Côté diagnostiqueurs, cette dérogation ressemble aussi à une pierre dans leur jardin. Car elle pose une question fondamentale : qui doit contrôler la décence du logement ? Au sein de la filière, plusieurs voix se sont déjà élevées pour rappeler que ce rôle de gardien de la décence est dévolu de longue date au diagnostiqueur immobilier, par essence tiers indépendant et impartial.
Du plomb à l’électricité en passant par le DPE, ses diagnostics permettent de vérifier qu’un logement coche les cases de la décence : sécurité des installations électriques et gaz, performance énergétique, superficie, exposition au plomb… Même si aucun texte ne l’impose explicitement, les services instructeurs des mairies fondent souvent leur décision sur ces rapports techniques, lorsqu’ils ne procèdent pas eux-mêmes à une visite des lieux. Pour le syndicat de diagnostiqueurs Sidiane, la décence du logement doit être garantie par ceux qui disposent de la compétence technique et de la présence sur le terrain.
Au fond, la vraie question n’est peut-être pas de savoir s’il faut alléger le permis de louer, mais de déterminer qui doit être le garant de la décence du logement. Car derrière une apparente simplification administrative se joue aussi la crédibilité du contrôle… et, à terme, la protection des locataires.
