Quand les diagnostics protègent le vendeur

On les réduit trop souvent à une étiquette de couleur, à ce DPE qu’on survole parfois du coin de l’œil avant de signer. Erreur. Les diagnostics immobiliers ne sont pas là pour faire joli : ils informent, mais ils protègent aussi le vendeur en l’exonérant de la garantie des vices cachés. Encore faut-il les lire…

L’acquéreuse peut s’en mordre les doigts. Ah si elle avait su, elle aurait sans doute prêté davantage attention à ces diagnostics annexés à l’acte de vente. Car tout s’y trouvait déjà écrit noir sur blanc bien avant qu’elle ne le découvre par elle-même.

Dans une affaire récemment jugée par la cour d’appel de Poitiers, l’acquéreuse d’un immeuble d’habitation réclamait 15.000 euros de dommages et intérêts, invoquant l’existence de vices cachés rendant le bien impropre à son usage. Entre les défauts de l’installation électrique, la défaillance du chauffe-eau, et l’absence d’isolation des murs.

Des défauts bien identifiés

Pourtant, les diagnostics techniques avaient bien été transmis à l’acquéreuse en temps et en heure. Même si le DPE affichait une étiquette vierge — nous sommes fin 2021, son usage restait encore autorisé —, il comportait aussi de précieuses informations. Le document précisait noir sur blanc : « Mur double avec lame d’air d’épaisseur 60 cm non isolé donnant sur l’extérieur » et « Plancher bas : dalle béton non isolée ».

Que le vendeur n’ait transmis aucune facture et que l’étiquette soit demeurée vierge n’y change rien. L’acquéreuse était parfaitement informée de l’absence d’isolation, elle ne peut prétendre à un vice caché. « Si l’absence d’indication sur la consommation dérangeait l’acquéreuse, elle en a été informée dès le compromis et aurait donc pu décider de ne pas poursuivre la vente », relève la cour d’appel.

Aucun vice-caché non plus en ce qui concerne le chauffe-eau électrique. Puisque ce même DPE fait état d’un équipement « installé il y a plus de quinze ans », une panne « seulement six ou sept mois après l’achat n’a donc rien d’anormal ».

Des anomalies bien identifiées

Même chose pour l’installation électrique. La nouvelle propriétaire ne peut pas dire qu’elle n’a pas été informée. Ni même invoquer une installation plus vétuste ou plus dangereuse que ne le laissait penser le diagnostic. Celui-ci pointe différentes anomalies « non anodines ». « Le diagnostic annexé au compromis de vente rappelait bien cette dangerosité et la nécessité de faire intervenir un professionnel pour y mettre fin. » Défaut du dispositif de protection différentiel, absence de prise de terre efficace, inadaptation du dispositif de protection contre les surintensités… tout y figurait.

Sans surprise, la cour d’appel confirme le jugement de première instance et déboute l’acquéreuse. « Aucun vice existant au jour de la vente ne lui était caché, et la responsabilité de son vendeur ne saurait être recherchée en conséquence. » Si la juridiction rejette l’abus de procédure, l’acquéreuse est tout de même condamnée à verser 3.000 euros au vendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire rappelle combien les diagnostics immobiliers, souvent perçus comme une charge financière, jouent aussi un rôle protecteur pour le vendeur. Ils ne servent pas seulement à informer les acquéreurs ou les locataires : ils constituent une preuve précieuse en cas de litige. Un document mal lu peut coûter cher… à celui qui ne l’a pas pris au sérieux.

Cour d’appel de Poitiers, 21 octobre 2025, RG n° 24/00193.