L’étau pourrait sacrément se desserrer autour des propriétaires de passoires thermiques classées G. La proposition de loi destinée à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements sera examinée la semaine prochaine au Sénat. Pour permettre à ces bailleurs de continuer à louer, de nouveaux assouplissements sont envisagés, y compris pour les maisons individuelles.
Tout ce qui est en G n’est plus décent et ne peut donc plus être loué. C’est la loi, depuis le 1er janvier 2025. Justement, la loi risque de changer. La proposition de loi examinée en commission des affaires économiques du Sénat cette semaine s’enrichit encore de nouvelles dérogations pour les logements qui ne cochent pas la case de la décence énergétique.
Plutôt qu’une décence énergétique qui frappe indifféremment tous les logements en G -comme le prévoyait initialement la loi Climat et résilience-, le texte circonscrit l’obligation uniquement aux nouveaux contrats, aux renouvellements de baux et aux reconductions tacites. De quoi laisser un peu de répit à bon nombre de bailleurs. La disposition n’est pas nouvelle, le gouvernement en parlait déjà début 2024.
De même, le propriétaire pourra continuer à dormir sur ses deux oreilles s’il a réalisé tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possibles pour améliorer la performance énergétique du bien. Par exemple, lorsque le coût des travaux apparaît démesuré par rapport à la valeur du bien, ou lorsque l’architecte des Bâtiments de France ou l’assemblée générale des copropriétaires s’y opposent (la décision doit avoir moins de trois ans), son logement sera considéré comme décent. Un décret est toutefois annoncé pour préciser les contours de cette dérogation.
Aussi pour les maisons individuelles
Autre motif d’exemption dans les copropriétés, lorsqu’un contrat a été conclu pour des travaux de rénovation énergétique. Jusqu’à la fin du chantier, le logement sera considéré comme décent. Le sursis est cependant limité dans le temps, les travaux ne pourront pas non plus s’éterniser, le Sénat propose un délai maximum de cinq ans. La première mouture du texte exigeait qu’un maitre d’œuvre soit désigné, la condition est aussi assouplie.
Autre modification du texte originel, la commission introduit une dérogation pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Lorsque le propriétaire a signé un contrat de travaux permettant l’atteinte du niveau de performance minimal, il sera alors considéré comme décent durant toute la durée des travaux.
Le DPE collectif l’emporte
La commission a aussi repris une idée défendue depuis deux ans par les acteurs immobiliers. Lorsque le logement n’est pas dans les clous, mais se trouve dans un immeuble avec une étiquette qui atteint le niveau de performance minimal, son propriétaire pourra continuer à le louer. Par exemple, le bailleur d’un appartement en G dans un immeuble classé en E ne pourra être inquiété, du moins pas avant 2034.
La proposition de loi précise aussi le cadre d’application en cas de manquement à l’obligation de décence énergétique. Le locataire qui s’oppose à la réalisation de travaux ne pourra se prévaloir d’un manquement du bailleur parce qu’il ne répond pas à l’obligation de décence énergétique. Question de logique. Mais cela va mieux ne le disant, et le texte souhaite ainsi prévenir d’éventuels contentieux en ce domaine.
De même, la réduction de loyer prononcée par le juge en cas de manquement devra tenir compte de la diligence du propriétaire à effectuer des travaux et ne pas excéder le préjudice subi par le locataire en raison de la moindre performance énergétique du logement. Et cette réduction de loyer sera également encadrée dans le temps : de la date à laquelle les travaux ordonnés par le juge ont été demandés au propriétaire jusqu’à l’exécution des travaux de rénovation énergétique.
DPE adapté au bâti ancien
La proposition de loi s’intéresse aussi au DPE dans le bâti ancien en reprenant des mesures déjà portées par une autre proposition de loi au Sénat. Que les spécificités thermiques des biens d’avant 1948 soient prises en compte et que les recommandations de travaux soient bel et bien adaptées aux caractéristiques hygrothermiques des matériaux utilisés. La proposition de loi prévoit d’ailleurs des « compétences spécifiques » (à définir par décret) pour l’auditeur intervenant dans le bâti ancien à partir de 2027.
Enfin, le texte proposé demande au gouvernement de produire, dans un délai d’un an, un rapport sur l’opportunité de revoir le coefficient de conversion d’énergie primaire pour l’électricité, ainsi qu’un rapport sur la formation et les compétences des Accompagnateurs Rénov’ dans le bâti ancien.
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