Pas vraiment une nouveauté, les moyennes et grosses copropriétés étaient déjà passées par là en 2023-2024. Au tour à présent des petites copropriétés, y compris les plus modestes. L’année 2025 doit ainsi marquer la démocratisation du Plan pluriannuel de travaux avec l’énorme majorité des copros désormais concernée.
Question de chiffres. Car même si la copropriété demeure très mal connue, on sait qu’elle est constituée en très grande majorité de petits immeubles. Certes, depuis le 1er janvier 2019, toute copro, quelle que soit sa taille est censée être immatriculée au Rnic (Registre national d’immatriculation des copropriétés). En théorie. Car selon le rapport de la commission d’enquête du Sénat dédiée à la paupérisation des copros en juillet, plus de 300.000 manquent encore à l’appel, souvent des petites copropriétés de moins de 50 lots.
Neuf copros sur dix comptent moins de 50 lots
Pour mieux appréhender la copro, le Cerema a justement élaboré en 2023 un nouvel outil baptisé CoproFF. Résultats, 90% des copropriétés déjà immatriculées comptent moins de 50 lots, 97% parmi les copropriétés non immatriculées. En fait, la copro française se révèle souvent plus petite qu’on ne l’imagine avec presque trois quarts (72%) des copros immatriculées comptant moins de 20 logements, et 73% des copros non immatriculées qui en comptent moins de cinq logements.
Tous ces immeubles sont désormais rattrapés par le PPT dès lorsqu’ils ont plus de quinze ans. Bien sûr, ce PPT ne se fera pas tout seul, il passe d’abord par un Projet de Plan pluriannuel de travaux (3PT). Il s’agit bien d’un nouveau diagnostic dont les grandes lignes ont été esquissées par la loi Climat et résilience. Ce 3PT comprend ainsi une analyse du bâti et de ses équipements, un DPE collectif, mais aussi une liste de travaux nécessaires à la fois à la préservation du patrimoine et à son amélioration énergétique, ainsi qu’une estimation sommaire des coûts de travaux. De quoi guider les copropriétés dans l’élaboration de leur Plan pluriannuel de travaux qui sera ensuite soumis au vote, tout ou partie.
L’objectif est triple : encourager la rénovation énergétique des copropriétés, veiller à la sécurité des occupants, et assurer la conservation du bâtiment. Quelle que soit la taille de la copro. En 2025, les copropriétés -les grosses et moyennes qui ne l’ont toujours pas fait, comme les petites désormais- ont donc obligation d’évoquer le sujet en AG, avec dans l’idéal, plusieurs devis de professionnels pour la réalisation du 3PT.
Pas de sanctions, mais des contrôles
Bien sûr, ce n’est pas parce que c’est obligatoire que tout le monde va s’y plier. L’immatriculation des copropriétés est un exemple flagrant puisque bien des copros demeurent en dehors des clous. Toutes les copros ne réaliseront certainement pas leur 3PT en 2025 par méconnaissance de la réglementation, notamment lorsqu’il ne s’agit pas d’un syndic professionnel, ou même par incapacité à financer cette prestation. De nombreuses copropriétés apparaissent aujourd’hui totalement exsangues.
Le législateur n’a pas prévu de sanction systématique, mais il permet aux élus locaux, maires et présidents d’intercommunalités, ainsi qu’aux préfets d’exercer un contrôle. A n’importe quel moment, ils pourront ainsi réclamer la communication du PPT (ou du 3PT) afin de s’assurer que des travaux ont été programmés pour veiller à l’entretien de l’immeuble comme à la sécurité des habitants. Et à défaut de réponse sous un mois, la réalisation du Projet de plan pluriannuel de travaux pourra être déclenchée aux frais de la copro.
Ce pouvoir accordé aux maires a encore été renforcé avec la loi Habitat dégradé de 2024. Afin de prévenir l’effondrement d’immeubles, le maire peut imposer un nouveau diagnostic structurel selon des typologies d’habitats ou des secteurs géographiques. Les copropriétés y échappent mais à la seule condition de déjà disposer d’un projet de PPT.
Enfin, l’irruption de la décence énergétique élargie à l’ensemble des logements classés G depuis le 1er janvier dans le parc locatif, risque de doper davantage encore la réalisation de ce PPT. Nombre de copropriétaires auparavant réticents n’auront d’autre choix que de se lancer dans une démarche de travaux. La proposition de loi qui sera discutée fin janvier pour assouplir les mesures de décence énergétique risque d’être une motivation supplémentaire. Les copropriétés engagées dans une démarche de travaux pourraient y gagner un sursis (deux ? trois ans ?) pour l’application de la décence énergétique. Obligation réglementaire, décence énergétique, contrôle des édiles locaux, les planètes semblent désormais alignées pour le 3PT.
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