Diagnostiqueurs : ces erreurs qui peuvent coûter cher

L'amiante

• La principale erreur s’agissant du diagnostic amiante est, en réalité, une omission.

En effet, la responsabilité du diagnostiqueur est généralement mise en cause du fait de la non détection par ses soins de la présence d’amiante au niveau de la toiture d’un bien immobilier.

On distingue alors deux hypothèses :

• • Lorsque la toiture est accessible, par une trappe au niveau des combles par exemple, le diagnostiqueur doit juger utile de l’ouvrir. Dans le cas contraire, il n’effectue pas sa mission dans les règles de l’art (n° 20/00171 de la Cour d’appel de Chambéry du 17 mars 2022).
    
    Pour information, le préjudice résultant de la faute du diagnostiqueur a été évalué au coût d'un nouveau diagnostic amiante (310 euros), à l’enlèvement des plaques d'amiante (18.348 euros) et au surcoût des travaux d'aménagement de la maison (115.533 euros).
    
    Le diagnostiqueur et son assureur de RC PRO ont été condamnés solidairement à la somme totale de 134.191 euros.
  • Lorsque la toiture est inaccessible, le diagnostiqueur est tenu de vérifier si l’amiante est détectable depuis l’extérieur du bien, sans destruction ou remise en état. Dans la majorité des cas, l’amiante est détectable depuis l’extérieur, sur simple contrôle visuel.
    
    En revanche, selon la décision n° 21/03020 de la Cour d’appel de Versailles en date du 6 octobre 2022, le diagnostiqueur immobilier n’est pas tenu de détecter l’amiante alors que celle-ci est dissimulée et n’a été découverte qu’après démontage de la toiture par un couvreur.

• La seconde erreur à éviter est de ne pas émettre de réserves détaillées dans le rapport ou de ne pas réaliser de prélèvements/sondages, dès lors qu’il existe un doute certain sur la présence d’amiante au regard du jugement personnel de l’opérateur.
  
  Dans ce cas, il y a une forte probabilité que la RC PRO du diagnostiqueur soit recherchée et engagée.

A titre d’exemple, dans un arrêt n° 08-17130 de la Cour de cassation en date du 17 septembre 2009, le diagnostiqueur s'était abstenu d'effectuer un sondage sonore qui lui aurait permis de suspecter la présence d'amiante. De ce fait, sa responsabilité civile professionnelle a été engagée.

État parasitaire : insectes xylophages

La responsabilité du diagnostiqueur immobilier est recherchée dans les cas suivants :

• Le diagnostiqueur est mandaté pour la réalisation d’un état parasitaire et détecte la présence de termites et d’insectes xylophages. Toutefois, il ne précise pas l’étendue de l’infestation alors que celle-ci est à un stade avancé.
  
  Dans un arrêt n° 13-26.686 de la Cour de cassation en date du 8 juillet 2015, la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur a été retenue, au motif que ses investigations n'avaient pas été suffisamment approfondies alors que des constatations visuelles pertinentes étaient possibles.
• Le diagnostiqueur omet d’indiquer que certaines parties du logement étaient inaccessibles lors de son passage. Dans cette hypothèse, il convient de soulever des réserves en détaillant les raisons de l’absence de contrôle de celles-ci.
• Le diagnostiqueur est mandaté pour effectuer un diagnostic « termites », et omet de mentionner la présence d’infestation des autres agents de dégradations biologiques du bois, telle que la mérule. Dans ce cas, il convient d’indiquer la présence de celle-ci dans la rubrique « constatations diverses ».

L'électricité

• Lors de la réalisation d’un diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité, il est nécessaire de mentionner l’absence de prise de terre au sein des pièces humides de l’habitation. Cette anomalie, si elle est présente, doit absolument être mentionnée.
  
  La RC PRO du diagnostiqueur est fréquemment recherchée lorsqu’il ne mentionne pas l’anomalie « absence de prise de terre » dès lors qu’il a constaté l’existence d’une mesure compensatoire tel que le dispositif différentiel à haute sensibilité.
  
  Il est donc fortement recommandé au diagnostiqueur d’indiquer dans son rapport la présence d’un dispositif différentiel à haute sensibilité en cas d’absence de prise de terre.
  
  
• Par ailleurs, sa RC PRO peut être recherchée pour défaut de mention de la puissance de l’alimentation électrique surtout si celle-ci est insuffisante et empêche l’usage normal des appareils électriques.

Loi Carrez

La loi CARREZ du 18 décembre 1996 a pour objectif de porter à la connaissance de l’acquéreur la surface exacte du bien immobilier, objet de la transaction. Le vendeur doit garantir à l’acquéreur une surface précise à 5% près, à défaut ce dernier pourra obtenir une diminution proportionnelle du prix sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965.

L’action en restitution du prix ne peut être engagée par l’acquéreur qu’à l’encontre de son cocontractant, le vendeur.

Ce dernier recherchera la RC PRO du diagnostiqueur immobilier afin de le voir condamné à régler le montant correspondant à cette restitution du prix.

Toutefois, ce préjudice n’est pas indemnisable en tant que tel ; le vendeur devra prouver qu’il a subi un préjudice au titre d’une perte de chance de vendre le bien au même prix avec des mètres carrés en moins.

De nombreux tribunaux considèrent que cette perte de chance peut être équivalente au montant de la restitution du prix de vente.

Par conséquent, le diagnostiqueur doit être vigilant lors de son mesurage et veiller, par exemple, à ne pas inclure les annexes (caves, garages, balcons…) dans la surface habitable du bien.

Diagnostic de performance énergétique

Rappelons que le DPE est défini par l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation et qu’il permet de déterminer la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée d’un bien immobilier.

Originellement le DPE était un simple outil d’information et de sensibilisation ayant pour but d’indiquer la « valeur verte » d’un logement aux futurs acquéreurs.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable à l’acquéreur qui peut donc se retourner contre le vendeur et le diagnostiqueur immobilier dans le cas où le DPE serait erroné.

Ce document est un élément essentiel et déterminant de l’engagement et du consentement de l’acquéreur surtout quand le bien est considéré comme une passoire énergétique (classe E, F et G).

Généralement, la faute du diagnostiqueur dans la réalisation d’un DPE consiste en une sous-estimation de la classification énergétique du logement en indiquant par exemple, une classe D au lieu d’une classe G.

• Afin d’éviter une faute, le diagnostiqueur doit être particulièrement vigilant sur l’épaisseur des isolants.
  
  Dans un arrêt n° 18-23.251 de la Cour de cassation en date du 21 novembre 2019, la Haute juridiction a estimé que le coût des travaux d’isolation ne peut pas être considéré comme le préjudice subi par les acquéreurs du fait du DPE erroné, dont le contenu était informatif.
  Ils peuvent uniquement se prévaloir, comme préjudice, d’une perte de chance d’avoir pu négocier une réduction du prix de vente.
  
  
• Le diagnostiqueur doit rester vigilant s’agissant du mode de chauffage utilisé dans le logement. Par exemple, une chaudière collective standard au gaz naturel n’implique pas la même consommation énergétique qu’un chauffage au fioul. Une erreur s’agissant du mode de chauffage contribue également à sous-estimer la classification énergétique d’un bien.
  
  Depuis le 1er janvier 2023, un logement énergivore qualifié de passoire énergétique (dont la consommation d'énergie dépasse 450 kWh/m2) ne pourra plus être proposé à la location en France métropolitaine, d’où l’importance d’établir un DPE exact.