Nouveau DPE : un grand malentendu ?

Par M^e Damien Jost, avocat au barreau de Paris.

Le cabinet Damien Jost est spécialisé dans le domaine de l’immobilier. L’avocat est aussi un fin connaisseur du diagnostic immobilier, profession qu’il accompagne depuis plus d’une quinzaine d’années.

Issu d’un accouchement assez laborieux, le nouveau DPE dessine un avenir judiciaire assez incertain pour le diagnostiqueur et son assureur. Naturellement, s’il est encore difficile de pronostiquer ce que seront les recours, il est permis d’extrapoler à partir du DPE non opposable.

Rappelons que celui-ci est né en 2006 de la volonté de préserver la planète, même si, dans l’esprit de l’acquéreur, le DPE ne sert pas l’intérêt général mais bien au contraire son porte-monnaie. Dès l’origine, un malentendu s’est ainsi produit entre l’attente du public et la finalité environnementale de ce nouvel outil.

Cette perception individualiste du DPE a débouché sur deux types de recours, que l’opposabilité devrait évidemment booster. Les uns concernaient l’étiquette-énergie, généralement interprétée comme une garantie budgétaire, l’acquéreur s’imaginant que sa consommation future ne pourrait jamais dépasser celle annoncée au DPE. Les autres concernaient le descriptif du logement, qui était lui-même lu comme un constat d’huissier (ex. l’épaisseur de l’isolation).

Cette interprétation parfois malicieuse du diagnostic était d’autant plus aisée que le rapport se révèle dépourvu de réserves véritables, si l’on veut bien mettre de côté les nombreuses « clauses type » utilisées jusqu’à ce jour. En effet, ces dernières, insérées systématiquement (ex. le passage intitulé « pourquoi un DPE ? »), que le lecteur identifie instantanément comme des parties figées, perdent, de ce fait, quasiment toute leur utilité en cas de litige.

Le DPE souffre jusqu’à ce jour d’une formulation ultra standardisée, alourdie par des commentaires technico-réglementaires, ce qui lui donne l’aspect d’un produit banal et indigeste à en croire les propos parfois entendus chez le notaire.

Or le diagnostiqueur ne peut laisser l’éditeur de logiciels, ni quiconque, lui imposer tel ou tel texte, et ce, d’autant plus que devant le juge le technicien sera évidemment seul à répondre du rapport diffusé par lui, bien qu’il soit surtout l’œuvre d’un algorithme… La sécurité du technicien passe par un effort de formulation et de clarification, surtout à l’ère du DPE opposable (et ce, pendant 10 années…).

Pourquoi clarifier et reformuler ? Parce que le contenu du DPE demeure relativement abstrait (ex. le concept de « consommation d’énergie primaire »). Pour se protéger, le technicien doit apprendre à nuancer, mais aussi, et surtout, à « sourcer » l’information (déclaration du donneur d’ordre ou pièce justificative).

De plus, il est nécessaire d’expliquer qu’un DPE ne pourra jamais décrire le logement en profondeur (tel sera peut-être l’objet de l’audit énergétique). Le choix des mots sera capital pour expliquer le sens du DPE, qui n’a rien d’évident pour un non-sachant. Pour ce faire, il vaudrait mieux bannir le langage « technico-scientifique » cher à certains rédacteurs de textes.

Ainsi devrait-on souligner, avec des mots simples, que les estimations fournies ne sont pas une garantie et dépendent des conditions réelles d’utilisation du logement. De même, il ne serait pas inutile de rappeler que les recommandations devront être mises en pratique si le propriétaire ne veut pas subir les effets indirects d’une « passoire thermique » (notamment l’impossibilité de mettre en location).

Sans précautions suffisantes, le technicien s’expose à des lendemains difficiles. L’actualité démontre que le DPE est déjà devenu une opportunité judiciaire, comme en témoigne cette citation d’un récent acte notarié : « Si les estimations du diagnostic ne correspondent pas aux montants des factures énergétiques réellement payées, le propriétaire pourra se retourner vers l’entreprise ayant réalisé le DPE et la mettre en cause ». Sans commentaire…

Les éditeurs de logiciels et autres partenaires de la profession (à commencer par ses avocats et formateurs) n’ont plus qu’à se mettre au travail pour endiguer l’hémorragie qui se prépare.