Est-ce que je rénove? Ou j’accepte d’être lourdement taxé parce que mon logement est vacant? Le gouvernement ne laissera pas le choix aux propriétaires de passoires énergétiques. L’étau se resserre un peu plus encore, avec une hausse singulière de la taxe sur les logements vacants et son élargissement à de nouvelles communes.
Interdiction de louer ne veut pas dire obligation de rénover. Après tout, le propriétaire bailleur qui ne veut pas rénover ou vendre a aussi la possibilité de laisser sa passoire énergétique vacante. Les professionnels de l’immobilier ont alerté très tôt les pouvoirs publics sur le recul (massif?) de l’offre locative que laissait craindre l’arrivée des interdictions de louer un logement en G ou en F (en 2025 et 2028, on le rappelle).
Il y a péril en la demeure. Le nombre de logements vacants a déjà doublé en 20 ans, on en recensait 3 millions en 2022, et il pourrait encore exploser. Si l’on se fie aux enquêtes qui ont fleuri depuis deux ans sur le sujet de la rénovation, de nombreux bailleurs choisiraient de laisser leur logement vacant plutôt que de le rénover.
Dès 2021, alors que la loi Climat et résilience restait en gestation, un sondage de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) montrait que 7% des bailleurs préféraient laisser leur logement vide, plutôt que de rénover. Même son de cloche du côté de la Fnaim. Dans une étude en septembre 2022, la fédération estimait que 500.000 logements pourraient sortir du parc locatif, leur propriétaire optant pour une vacance ou une location courte durée.
La chasse aux logements vacants
Rénover coûte cher, rénover est aussi souvent source de tracasseries, mais les bailleurs n’auront peut-être pas d’autre choix. Car le gouvernement a ouvert la chasse aux logements vacants avec un plan national initié dès 2021, et une base de données (Lovac) pour traquer les logements vides sur un territoire. Depuis le début d’année, un guichet numérique baptisé “Zéro logement vacant” a aussi été mis sur orbite pour justement aider les propriétaires à remettre leur bien sur le marché.
L’incitation ne suffira pas, les pouvoirs publics usent donc de la contrainte aussi. La loi de finances 2023 a sérieusement alourdi la taxe sur les logements vacants (TLV): des taux plus élevés, et davantage de communes concernées. Le taux de la TLV est passé de 12,5% à 17% la première année, puis de 25% à 34% dès la deuxième année, tandis que la base de valeur locative a pris 7,1% supplémentaires. Plus de taxe, plus de communes concernées aussi. Jusqu’à présent circonscrite aux 28 agglomérations françaises dites en “zone tendue” (1.100 communes), la taxe sur les logements vacants est étendue à une nouvelle liste de communes qui connaissent des tensions sur le marché immobilier (loyers élevés, prix de l’ancien élevés, taux de résidence secondaire…).
Pour les bailleurs qui ne veulent ou qui ne peuvent réaliser la rénovation énergétique de leur bien, cette hausse de la taxe des logements vacants risque d’apparaître comme une double peine. Car faute de rénover à temps leur logement pour 2025 ou 2028, les propriétaires de passoires G et F devront payer davantage pour un logement qui ne leur ramène plus rien.
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