Le diagnostiqueur n’est pas responsable de tous les maux. La méthode du nouveau DPE, même si elle s’est considérablement améliorée depuis son lancement en juillet 2021, traîne encore quelques imperfections. Les deux principales organisations professionnelles du diagnostic immobilier, Fidi et CDI Fnaim, interpellent le ministre du Logement, Olivier Klein, pour apporter quelques correctifs et ne plus pénaliser les petites surfaces.
“La part de passoires thermiques classées en F ou en G est plus importante pour les logements de moins de 30 m²”, écrivent les deux fédérations de diagnostiqueurs. C’est une observation de terrain, c’est aussi statistique. Si l’on se fie à l’Observatoire du DPE chargé de compiler tous les diagnostics réalisés en France, quasiment un tiers des logements de moins de 30 m² écope d’une étiquette F ou G (respectivement 15% et 17%). C’est anormalement au-dessus de la moyenne du parc français (9% et 7%). Et plus la surface est réduite, plus la proportion des passoires grimpe en flèche.
Le problème n’est pas nouveau. En avril, le CSCEE avait d’ailleurs émis quelques réserves sur le sujet dans le projet de refonte du label BBC-Rénovation. Car plus la surface est petite, plus le propriétaire aura également du mal à rendre son logement vertueux.
Question “d’équité et de fiabilité”
Dans leur courrier adressé au ministre en charge du logement, Olivier Klein, les deux fédérations du diagnostic proposent donc des “pondérations spécifiques aux petites surfaces “. La Chambre des diagnostiqueurs de la Fnaim et la Fidi suggèrent d’intervenir sur deux facteurs, la consommation d’eau chaude sanitaire et l’indice de compacité thermique, deux éléments clés du déclassement des logements de petite surface.
“Le puisage ECS est directement issu de la surface habitable du logement. Cette surface donne un nombre d’occupants moyen. Plus le ballon d’eau chaude est grand, et plus la note du DPE sera pénalisante pour un petit logement, même s’il est bien isolé et performant”, observent les deux fédérations. Dit autrement, un ballon d’eau chaude de 150 ou 200 litres dans un studio dégrade automatiquement le classement énergétique.
Le deuxième facteur de déclassement des passoires, “l’indice de compacité thermique” est un peu technique. En gros, la méthode de calcul additionne toutes les surfaces déperditives avant de les diviser par la surface habitable. Et plus le ratio est petit, meilleure sera la classification du DPE. Autant dire qu’à ce petit jeu, les studios sont souvent perdants.
“En conséquence, nous souhaiterions une pondération par coefficients adaptés aux petites surfaces de certains calculs de la méthode 3CL afin de tenir compte des spécificités de ces logements”, réclament la CDI Fnaim et la Fidi qui y voient là “un sujet d’équité et de fiabilité du DPE”. Car sans cet ajustement salvateur, de nombreux logements ne pourront plus être loués dès 2025 et risquent aussi de coûter très cher à leurs propriétaires qui souhaitent les rénover.
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