Comment le DPE peut redistribuer les cartes sur le marché du logement ?

Une étude du Groupe BPCE (Banque populaire – Caisse d’épargne) publiée en janvier présente les tendances et perspectives sur le marché de l’immobilier pour 2022. Avec une attention particulière portée au DPE qui risque dans les années à venir de bouleverser le marché.

Impensable il y a encore un an, désormais bien réel. Le DPE, ce diagnostic longtemps jugé comme accessoire, voit son influence grandir. Un peu plus de six mois après la réforme, les effets du nouveau DPE sont déjà ressentis même s’ils restent difficiles à distinguer. En effet, le marché actuel, avec une offre réduite et un vendeur en position de force, ne permet pas encore de mesurer l’impact du diagnostic. Mais “l’effet du DPE devrait s’accroître quand le marché se détendra, l’effet de sélectivité est plus sensible lors des retournements”, prévient BPCE. En clair, que la fièvre retombe, que la demande et l’offre s’équilibrent un peu mieux, et l’effet DPE jouera à plein. Une véritable bombe à retardement.

Mais la déflagration ne sera pas ressentie partout de la même façon. Il faut sans doute s’attendre à des disparités régionales puisque la répartition des logements F et G est loin d’être égale sur le territoire. C’est un autre enseignement de l’étude. Les zones géographiques comportant le plus logements en F et G sont majoritairement ”éloignées des métropoles, en perte d’emploi, à forte prévalence de logements individuels et de ménages modestes et/ou âgés”, remarque BPCE. Autrement dit, dans les zones moins attractives, on trouve plus de passoires avec des populations moins enclines à rénover…

Les travaux inclus dans la valeur

Le groupe s’attend donc à ce que le DPE pèse de plus en plus au fil des années, au fur et à mesure que l’on s’approche des échéances de la loi Climat et résilience. Le risque ? Selon les projections de BPCE, 1,7 million de biens actuellement loués pourraient être interdits à la location en 2025-2028. Soit 11 millions de personnes qui risquent, potentiellement, de se retrouver sans domicile. Bien sûr, d’ici là, on peut penser que des travaux de rénovation auront été effectués, mais les délais sont courts, et il est vraisemblable qu’une part des logements soit soustraite de l’offre de location, avec un risque de déstabiliser le marché.

A la vente, BPCE voit également le DPE comme “un facteur de disruption future pour le logement”. Que le diagnostic ait un effet sélectif sur le marché, est une évidence. Il deviendra à l’évidence de plus en plus difficile de céder une passoires énergétique que l’on se rapprochera des échéances de Climat et résilience.

Par ricochet, BPCE entrevoit donc une influence plus grande du DPE sur la valeur vénale des biens. Depuis dix ans, les Notaires de France ont déjà démontré l’incidence du diagnostic sur le prix de vente, avec une plus-value pour les logements vertueux et une moins value pour ceux énergivores. Le phénomène risque de prendre davantage d’ampleur. Comment réagira l’acquéreur informé qu’il s’apprête à acheter une passoire énergétique et qu’il devra effectuer des travaux s’il compte le louer?

Selon BPCE, “le DPE pourrait avoir un impact probable sur le prix, possible sur la localisation et la nature du bien (…). Les nouveaux indicateurs mis en place pour déterminer le coût des travaux nécessaires pour gagner une classe énergétique s’ajouteront à l’effet modérateur des prix du DPE”. Autrement dit, le coût des travaux risque de se répercuter directement dans le prix de vente du logement. Petit bémol, toutefois, “l’aide à la rénovation est de nature à pondérer les effets disruptifs sur les prix et la localisation”, selon BPCE. MaPrimeRénov’ et les autres aides pourraient dont limiter les effets dévastateurs du DPE sur le prix d’un bien.