Les évolutions de l’état des risques décryptées par Préventimmo

L’état des risques et pollutions (ERP) évolue. Le décret publié début octobre précise les modalités d’application de la loi Climat et apporte des réponses bienvenues et attendues. L’ERP nouvelle version entrera en vigueur au 1^er janvier 2023. Tour d’horizon des changements apportés par ce décret avec Preventimmo.fr, leader de la fourniture d’états des risques.

Ce que le décret précise

Annonce immobilière

La réalisation d’un ERP n’est techniquement pas obligatoire partout. On peut s’en dispenser si l’on ne coche pas certains critères. En pratique, les conditions qui déclenchent la réalisation de l’ERP (niveau de sismicité 2, radon 3, etc.) sont tellement communes dans le pays qu’un nombre marginal de communes échappent à cette obligation.

Pour la grande majorité des cas, il faudra préciser dès la publication de l’annonce de vente (ou de location) que l’on peut se rendre sur le site Géorisques non pas pour réaliser un ERP (ce que le site ne permet pas de faire) mais pour s’informer de manière générale sur les risques. Il est important de bien garder une trace de cette mention, sous peine de mettre en péril la transaction.

Première visite d’un bien

À cette étape, c’est bien un ERP conforme et juste qui doit être réalisé et surtout remis au potentiel acquéreur (ou locataire). C’est sûrement l’avancée la plus problématique pour les propriétaires surtout quand l’on sait que plus d’un tiers des transactions sont réalisées entre particuliers. Ainsi la fourniture de l’ERP au moment de la promesse de vente, comme à l’heure actuelle, interviendrait trop tard et formerait immanquablement une mine contentieuse.

Recul du trait de côte

Après les plans de prévention des risques, la sismicité, le radon, etc. Le dernier risque à prendre en compte est le recul du trait de côte. Le Code de l’urbanisme prévoit la création de cartes de risques, pour une liste de communes déterminées, qui devront être annexées aux documents d’urbanisme. Ce sont ces cartes que l’on retrouvera dans l’ERP, ainsi que la mention de l’exposition (à l’horizon de 30 ans ou à un horizon compris entre 30 et 100 ans). Si comme les autres obligations, celle-ci entrera en vigueur en début d’année prochaine, il y a peu de chances que les cartes de risques soient déjà réalisées d’ici là.

Ce que le décret fait évoluer

Le décret a apporté aussi des changements qui débordent de ce qui était prévu lors de la loi Climat de 2021.

Un formalisme de l’ERP renforcé

Beaucoup d’éléments de forme de l’ERP qui étaient déjà présents dans le formulaire de l’état des risques ont acquis, avec ce décret, une force réglementaire. Le nouvel article R. 125-24 fige ainsi la forme de l’ERP sur des détails : date d’élaboration, parcelles concernées, zones concernées, extrait graphique, extrait du règlement littéral.

Un état de la pollution des sols ?

Le décret réorganise la partie réglementaire du code de l’environnement. En janvier 2023, la partie pollution des sols sera classée dans une section distincte des risques et voit son formalisme renforcé, rigidifié (mention du dernier arrêté du préfet, renvoi à des dispositions du Code de l’environnement, etc.). L’hypothèse n’est pas si incongrue de voir paraitre « dans un mois, dans un an » un état des pollutions des sols détaché de l’ERP.

Pour conclure, l’ERP connaitra au 1^er janvier 2023 un certain nombre de changements. Ceux-ci ne sont pas à situer dans le registre d’un durcissement des sanctions mais plutôt dans un renforcement de l’ERP, à la fois sur le fond (recul du trait de côte) et la forme (précocité de l’information, forme à respecter, etc.). Cette démarche vise à sensibiliser le plus grand nombre de personnes aux risques, au prix d’une complexification de la réalisation et du formalisme de l’ERP.