La maison a été mal isolée, l’artisan, le diagnostiqueur et les vendeurs sont condamnés

Ils pensaient acheter une maison économe et vertueuse, elle s’est révélée inconfortable. Dans cette histoire, on a une chaîne de responsabilités: un artisan qui n’a pas bien fait le travail, des vendeurs qui se sont gardés de tout dire aux acquéreurs, et pour finir, un diagnostiqueur qui a surévalué la performance énergétique du bien.

À la vente en 2010, l’étiquette énergétique était plutôt flatteuse. Classe B selon le DPE, autant dire un logement très vertueux. Les acquéreurs vont vite déchanter pourtant, se rendant compte que leur maison n’est pas aussi économe et confortable qu’ils ne le pensaient. Dès le premier hiver passé dans leur nouvelle demeure, ils se plaignent de difficultés de chauffage.

L’explication est à chercher dans des travaux d’agrandissement anciens, réalisés en 2001. “Mal conçus, mal exécutés”, selon l’expert judiciaire. “Il en résulte une impossibilité d’utiliser la salle de bain et la chambre du rez-de-chaussée en hiver”, relève la cour d’appel de Lyon. “Le rapport du sapiteur confirme que les travaux présentent de nombreux d’isolation et d’étanchéité à l’air, de sorte que la salle de bain et la chambre du rez-de-chaussée, qui ne peuvent être chauffées de façon satisfaisante, sont impropres à leur destination.” La reprise des désordres est ainsi estimée à 15.000 euros, auxquels vient s’ajouter la surconsommation de chauffage estimée à 5.000 euros.

Condamnations en cascade

L’artisan qui n’a pas effectué les travaux dans les règles de l’art est à l’origine du sinistre, mais les vendeurs ou le diagnostiqueur qui n’ont rien dit, ont aussi leur part de responsabilité. Comment les vendeurs qui ont vécu près de dix ans encore dans cette maison après cette rénovation, ne se sont-ils pas rendu compte de la mauvaise performance énergétique? Les acquéreurs n’ont rien vu puisqu’ils ont visité le bien durant l’été, mais pour la cour d’appel, les vendeurs, eux, “avaient connaissance du vice affectant leur maison”. Parce qu’ils n’ont pas été de bonne foi, ils ne peuvent donc se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés prévue par l’acte de vente. Les vendeurs sont donc à leur tour condamnés à réparer le préjudice avec l’artisan qui a effectué les travaux 20 ans plus tôt.

La responsabilité du cabinet de diagnostic immobilier est aussi mise en cause. La cour d’appel relève quelques erreurs dans son rapport, comme une date de construction de 2001 quand la maison date en réalité de… 1985. L’opérateur a également mal interprété les factures de gaz qui lui ont été remises, estimant qu’il s’agissait de la consommation annuelle quand il s’agissait de la consommation pour un seul semestre. Résultat, une étiquette D à la place d’une classe B.

Pour la cour d’appel, la diagnostiqueuse -épouse de l’agent immobilier, au passage- a donc commis une faute dans l’exercice de sa mission; une faute “à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien”. Elle est à son tour condamnée, et devra verser 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance. Car si l’étiquette avait été moins flatteuse, les acquéreurs auraient peut-être négocié une réduction du prix de vente.

Ces condamnations en cascade illustrent l’intérêt -croissant semble-t-il- que la justice porte à la performance énergétique d’un bien. Surévaluer la classe énergétique d’un bien peut sembler une bonne idée sur le moment pour donner un coup de pouce à une vente, c’est aussi une bombe à retardement qui risque d’exploser des années après la vente, en entraînant dans son sillage tous les acteurs de la transaction.

Cour d’appel de Lyon, 7 mars 2023, n°20-04200.