Pourquoi le parc locatif privé aura beaucoup de mal à rénover ses passoires énergétiques à temps

C’est une véritable course contre la montre. Interdiction de louer une passoire en G dès 2025, en F en 2028. Le calendrier semble étriqué. Et c’est un peu plus vrai encore lorsqu’on met les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (Onre) en face des objectifs. Cinq chiffres clés qui montrent combien ce chantier est terriblement ambitieux.

1,6 million de passoires F et G

Un logement sur cinq est concerné dans le parc locatif privé. 1,6 million de maisons et d’appartements devront donc être rénovés avant 2025 et 2028 pour continuer à être loués; 3,5 millions si on y ajoute l’étiquette E qui bénéficie d’un sursis jusque 2034.

Dans ce parc, les pires passoires, les “G+”, déjà dans le collimateur depuis janvier 2023, avec une consommation dépassant les 450 kW/m²/an en énergie finale, représentent (seulement) 140.000 logements.

400.000 logements par an

Pour tenir les objectifs, il faudrait donc rénover 400.000 logements par an d’ici 2028, au moins pour les sortir des étiquettes F et G. Ambitieux, car si le gouvernement se targue de 700.000 rénovations par an, grâce notamment à MaPrimeRénov’, on parle de travaux monogestes pas toujours synonymes d’un gain de classe énergétique.

Les chiffres pourraient encore être revus à la hausse si la location saisonnière devait demain être soumise au même régime, ou si la rénovation devait être étendue à toutes les passoires, en dehors du locatif, comme cela se dessine du côté de l’Europe.

610.000 appartements en copropriété

A éplucher l’étude de l’Onre, l’objectif apparaît d’autant plus ambitieux que les appartements forment le plus gros contingent du parc locatif privé, avec une rénovation qui ne relève pas forcément d’une décision individuelle. Parmi les passoires F et G du parc locatif privé, on dénombre ainsi 580.000 maisons, 390.000 appartements en monopropriété et… 610.000 appartements en copropriété. Un vrai casse-tête avec des temps de décision qui s’accommodent mal du calendrier voulu par la loi Climat et résilience. Autant dire que pour les 266.000 appartements en G en copro, le délai de 2025 est déjà trop court.

Un logement sur 3 en Ile-de-France

Tous les territoires ne sont pas logés à la même enseigne. Pour être dans les clous, certains devront redoubler d’efforts. La région parisienne concentre les difficultés avec quasiment un logement sur trois dans le parc locatif privé visé par les interdictions à court et moyen terme (2025 et 2028) et près de 60% à horizon 2034. Et pour compliquer davantage, une bonne part de ces passoires se trouvent sous le régime de la copro. Pour se faire une idée, c’est 158.000 logements en copropriété menacés d’interdiction de location à horizon 2025, le double à horizon 2028.

Un bailleur privé sur 7 a plus de 80 ans

L’étude de l’Onre dresse aussi un portrait robot des propriétaires bailleurs de passoires. La population des bailleurs est d’abord composée de personnes âgées (60% d’entre elles ont entre 50 et 80 ans), voire très âgées (14% ont plus de 80 ans), avec une propension plus forte à posséder un logement énergivore. Les octogénaires détiennent ainsi 13% des passoires du parc privé. La marge de manœuvre paraît réduite pour ces propriétaires bailleurs qui n’ont plus accès au marché du crédit. L’Onre le reconnait, « pour la classe d’âge la plus âgée, la mise en œuvre de travaux de rénovation pourrait être plus difficile ».