Mon Dieu, ma maison est en G, je vais devoir casser le prix. Pas forcément. Une récente étude de BFM Business montre qu’un logement F et G est encore loin d’être bradé. En moyenne, dans les vingt plus grandes villes françaises, il faut compter 6,5% de décote pour pareille passoire. L’étiquette énergétique compte sans doute, mais son impact reste très difficile à appréhender.
L’exercice n’est pas nouveau. Dix ans déjà que les Notaires de France cherchent à calculer la valeur verte, à partir de l’étiquette du DPE. Dernière étude en date, fin 2021. Une étiquette F ou G pouvait entraîner une moins-value culminant à 20% en Nouvelle Aquitaine, quand une étiquette A ou B signifiait une plus-value tournant autour de 10% selon les régions. Oui, mais ça c’était avant que le nouveau DPE n’entre en jeu, avant que la loi Climat et résilience n’oblige les bailleurs à rénover leurs passoires énergétiques.
Forcément, on se dit que les écarts ont dû se creuser un peu plus encore. Mais contre toute attente, l’étude BFM Business réalisée avec le concours de PriceHubble, fournisseur de solutions digitales pour les professionnels de l’immobilier, montre combien cette décote reste modeste: comptez -6,5% en moyenne pour un appartement ou une maison. Et encore, par rapport à un logement extrêmement vertueux, classé A; autant dire par rapport à un logement qui fait figure d’exception aujourd’hui.
Les maisons davantage touchées
Bien sûr, tout dépend de endroit où on se trouve. L’enquête confirme ce que les Notaires de France disaient déjà, dans leurs études depuis plusieurs années, le poids de la valeur verte est loin d’être uniforme selon les métropoles régionales. Plus le marché est tendu, moins les acquéreurs font attention à l’étiquette énergétique du logement. Logique implacable. Paris en est l’illustration parfaite, un appartement ne subit aucune décote quel que soit son classement quant à Strasbourg ou à Reims, la moins-value flirte avec les 10%.
L’étude montre par ailleurs que cette décote est aussi plus élevée pour les maisons: 16% à Bordeaux, 15% à Angers, Rennes ou Reims… Mais toujours par rapport à une étiquette A, par rapport à un logement d’exception. Car si on considère une étiquette D qui correspond aujourd’hui à la classe énergétique moyenne du parc hexagonal, cette décote est souvent réduite de moitié. En fait, l’étude montre plutôt une érosion de la valeur vénale d’un bien au fur et à mesure que l’on descend dans l’échelle énergétique, sans que l’on observe un décrochage prononcé pour les passoires.
Insaisissable valeur verte
Depuis la sortie de Climat et résilience, les études plus ou moins sérieuses se succèdent ainsi pour tenter d’illustrer l’impact du DPE sur le marché immobilier. Dans le même registre, SeLoger et MeilleursAgents avaient par exemple épluché un million d’annonces immobilières au printemps dernier. Les chiffres n’étaient pas du tout les mêmes, les auteurs estimaient alors la décote moyenne à -13% pour un appartement, -17% pour une maison, par rapport à un même bien classé A et B censé devenir la norme dans le logement à horizon 2050.
Si cette décote existe indéniablement, si elle risque de s’accentuer au fur et à mesure que l’on s’approche des échéances de la loi Climat et résilience, elle reste cependant très difficile à appréhender aujourd’hui. Les écarts sont loin d’être toujours significatifs et la décote aussi flagrante qu’on ne le pense. Et puis, qu’un logement classé A ou B, neuf ou presque par essence, se vende plus cher qu’un logement classé F et G, forcément ancien, n’a rien d’extraordinaire sans que la performance énergétique ait beaucoup à voir là-dedans.
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