Le DPE devient aussi essentiel dans l’octroi d’un prêt immobilier

Un DPE peu flatteur devient aussi un frein pour le banquier. Selon le courtier Vousfinancer, l’étiquette énergétique aurait même tendance à devenir déterminante dans l’octroi d’un prêt immobilier. Parce que la qualité énergétique du logement pèse sur le reste à vivre des ménages. Parce qu’une étiquette énergétique défavorable est synonyme de travaux sous peine que le bien ne soit davantage dévalorisé à l’avenir.

Le DPE dit deux choses essentielles. D’abord, à combien est estimée la facture énergétique du ménage dans une occupation standardisée du bien? C’était sa vocation première depuis son apparition en 2006, informer et sensibiliser les acquéreurs à la facture énergétique. Mais le diagnostic renseigne aussi sur l’ampleur des travaux de rénovation à mener pour que le bien devienne vertueux.

Les professionnels de l’immobilier le remarquent depuis plusieurs mois déjà. Dans un marché baissier, les passoires thermiques avec une étiquette F ou G accusent une baisse de prix plus marquée encore. D’après les Notaires de France, les écarts de prix entre une maison F ou G et un bien D allaient de 5 à 20%, selon les régions en 2021 (dernières données disponibles). Mais depuis plusieurs mois, les réseaux d’agences immobilières constatent des décotes de prix plus importantes encore sur ce type de biens, allant jusqu’à -30%.

Les étiquettes F et G synonymes de risques

En cas de revente contrainte, dans l’avenir, l’achat d’une passoire énergétique pose donc souci avec un risque de plus grande décote encore si les travaux ne sont pas effectués. « On constate d’ores et déjà que, certaines banques, lors de l’achat un bien avec un DPE F ou G pour une résidence principale, demandent 10% d’apport supplémentaire ou acceptent d’accorder le prêt uniquement si une enveloppe de travaux est prévue, ou si un prêt travaux est intégré dans le financement, ce qui peut peser sur l’endettement, explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. Sur ce type de biens peu performants, certaines banquent ne financent pas plus de 90 % de la valeur du bien… »

Le DPE revêt également un deuxième risque aux yeux des banques. Est-ce que la facture énergétique ne sera pas trop lourde à supporter pour les ménages? Autrement dit, le reste à charge sera-t-il suffisant. Car entre une maison classée A ou B et une maison en F et G, les factures peuvent être cinq, six fois supérieures. « Dans une maison neuve, avec un DPE A, la consommation d’électricité sera en moyenne de 1.300 kWh. Contre 8.300 kWh par an dans celle avec un DPE E, soit un écart de 7.000 kWh. Au prix actuel de 0,2276 € le kWh, acheter une maison performante de ce type par rapport à une passoire thermique permet plus 1.600 euros d’économies par an ! », observe Vousfinancer.

 « La qualité énergétique des biens est une donnée désormais prise en compte par les banques. Au même titre que les revenus de l’emprunteur ou sa situation professionnelle. Car elle impacte la liquidité du bien, son prix de revente futur, mais aussi les dépenses contraintes du ménage… Autant de facteurs qui entrent en ligne de compte dans l’évaluation du risque qu’effectue la banque au moment de la prise de décision de l’octroi ou non du crédit », résume Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Prêt immobilier sous conditions

Du coup, certaines banques font bénéficier de réduction de taux les futurs acquéreurs qui veulent financer l’achat d’un bien neuf, récent, rénové ou même ancien, avec un engagement de travaux. Le réseau de courtage évoque par exemple l’une d’entre elles, qui pratique « une réduction sur de taux, de – 0,10 à – 0,30 % en fonction du DPE du bien et de l’intégration de travaux énergétiques sur devis au moment de l’acquisition en cas de mauvaise performance du bien ». Parce que les travaux vont alléger les factures du ménage, mais aussi parce qu’ils améliorent la valeur de revente.

Toujours selon Vousfinancer, d’autres banques accordent également une ligne de prêt complémentaire à des taux bonifiés lors de l’achat d’un bien performant ou de la rénovation énergétique d’un bien qui ne l’est pas.

« Les banques valorisent de plus en plus l’achat d’un bien performant. Ou la réalisation de travaux lors de l’achat d’un bien ancien. Gage de liquidité du bien et de maintien de son prix dans le temps, poursuit Julie Bachet. C’est une façon pour elles de diminuer le risque qui se traduit dans certains cas par une baisse des taux pour l’emprunteur, qui économise sur ses factures d’énergie et gagne en confort. Tout le monde est gagnant ! »