Les études sur la valeur verte se suivent, mais ne se ressemblent pas toujours. Que l’étiquette énergétique pèse davantage sur les ventes apparaît désormais comme une évidence, mais on a encore du mal à mesurer l’influence du DPE. Pour les Notaires de France qui ont épluché les ventes de 2021, l’écart peut cependant se révéler vertigineux entre un bien vertueux et une passoire.
Même localisation, même surface. Dans leur exercice devenu récurrent au fil des années, les Notaires de France s’emploient à comparer ce qui est comparable. Personne ne sera surpris, par rapport à une étiquette D considérée comme la moyenne du parc français, un logement économe classé A ou B engrange une plus-value quand une passoire F ou G enregistre une moins-value. La Palice n’aurait pas dit mieux.
Grand écart
Et encore, tout dépend de la région. Sur les marchés tendus, l’étiquette énergétique semble avoir (beaucoup) moins d’influence: – 3% pour une maison avec une étiquette F ou G en petite couronne, par exemple. Sur une maison ancienne, la moins-value peut ainsi aller jusque -19% (en Nouvelle-Aquitaine) pour une maison, et -11% pour un appartement (toujours en Nouvelle-Aquitaine). La plus-value pour un logement A ou B varie aussi considérablement d’un territoire à l’autre: de +6% à +14% pour une maison, de +3% à + 16% pour un appartement. Le tout comparé à une étiquette D, considérée comme médiane. Car entre une étiquette A ou B et une passoire, on observer un grand écart: “En 2021, les maisons ancienne de classes A-B se sont vendues en France métropolitaine (hors Corse) deux fois plus cher que celles de classes F-G”.
La performance énergétique n’explique pas tout cependant. Les Notaires retiennent aussi “un lien fort entre l’étiquette énergie du DPE et d’autres caractéristiques des biens telles que l’époque de construction, l’état du bien et la taille des logements”. Effectivement, un logement classé A et B correspond presque toujours à un bien construit selon la RT2012, autant dire une construction quasi neuve, quand plus de huit passoires énergétiques sur dix (83% selon l’étude) ont été construites avant 1975.
Davantage de ventes de passoires
Non seulement une passoire énergétique se vend moins chère, mais les ventes de logements avec une étiquette F et G semblent aussi s’accélérer. Les Notaires notent ainsi “une légère hausse de la part des transactions de logements de classe G sur le 4e trimestre 2021 (5%) par rapport au 4e trimestre 2019 (3%)”. “Les logements de classe G vendus en 2021 sont plus anciens: 33% d’entre eux ont été construits avant 1947 contre 18% d’entre eux en 2019.”
On serai tenté d’y voir un effet de la loi Climat et résilience sortie en août 2021, avec des propriétaires pressés de se débarrasser de leur passoire pour ne pas tomber sous le coup des contraintes qui se multiplient à leur encontre. Mais on peut aussi y voir l’influence du nouveau DPE dont la méthode de calcul revue et corrigée donne davantage de passoires. Si on a vendu davantage de passoires en 2021, cette évolution reste donc difficile à interpréter.
Il en va de même pour la mesure valeur verte qui reste un exercice délicat. On le voit d’ailleurs d’une étude à l’autre (SeLoger/Meilleurs Agents, BFM Business/Price Hubble…), avec des chiffres qui varient significativement. Au moins toutes ces études ont-elles en commun de montrer l’émergence de cette valeur verte et le poids acquis par le DPE dans la négociation du prix de vente.
5 Rétroliens / Pings