Et si les passoires énergétiques tiraient leur épingle du jeu dans un marché immobilier morose ? Selon une étude Heero diffusée en juillet, les logements énergivores qui subissent une décote allant jusqu’à 20% représentent aussi une opportunité pour les investisseurs. Qui avec la fin du dispositif Pinel en 2024, risquent de s’orienter davantage vers l’ancien.
Moins l’étiquette est bonne, moins c’est cher. Depuis dix ans, les Notaires de France observent le poids de cette valeur verte dans les transactions. Et avec la loi Climat et résilience et son cortège de contraintes qui pèsent sur les locations, l’écart se creuse encore.
Jusqu’à –20% par rapport à une étiquette. Observation de la plateforme Heero qui accompagne les ménages dans la rénovation énergétique de leur bien. C’est une moyenne, bien sûr. Heero a repris les données des Notaires de France pour dresser une carte de France des décotes de prix entre un logement F et G et un logement D. D’une région à l’autre, cet écart n’est pas le même. Et il a sacrément tendance à fondre dans les zones tendues.
Presque -20%, cela peut aussi ressembler à une aubaine pour les acquéreurs et les investisseurs. «Dans un contexte de hausse des taux de crédit entrainant une baisse de la capacité d’emprunt, alors que les prix ne se sont pas encore ajustés dans les mêmes proportions, faire le choix d’investir dans une passoire thermique peut permettre d’obtenir jusqu’à 20% de décote sur le bien, explique Romain Villain, le DG de Heero. «Cela offre aussi la possibilité aux acheteurs d’acquérir une surface plus grande pour le même budget, ce qui va en accroître la rentabilité », poursuit-il.
Petit bémol, il faudra nécessairement prévoir une enveloppe pour des travaux de rénovation énergétique. A première vue, pas sûr que ce soit rentable. Sauf si on prend en considération les aides et dispositifs destinés à soutenir cette rénovation.
Les aides et la fiscalité pour adoucir
Heero prend l’exemple d’une passoire dans la région rémoise. Prix d’achat, 280.000 euros, -14% par rapport à une maison identique avec une classe D. Mais avec 50.000 euros de travaux, dont 11.000 euros d’aides, la maison affiche désormais une étiquette C. La décote de 14% liée au DPE F se transforme en une plus-value de +9%, la maison est désormais estimée à 344.000 euros. Plus de 60.000 euros de plus-value grâce au changement d’étiquette, mais si on prend en compte les travaux, et les aides, le gain final est de 26.000 euros. Presque 10% de rentabilité par rapport à l’achat initial.
Tout dépend des revenus, de la localisation du bien et de son état. Mais investir dans une passoire peut donc se révéler rentable en prenant en considération les aides directes. Comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économie d’énergie (CEE). Mais aussi les dispositifs incitatifs.
Heero en énumère plusieurs : le dispositif Denormandie, éligible pour l’achat d’un bien ancien à rénover dans l’une des 234 communes du dispositif « Action cœur de ville », le déficit foncier avec un plafond doublé depuis cette année en cas de travaux de rénovation énergétique, ou même le dispositif « Loc’Avantages » proposé par l’Anah, avec une réduction d’impôts allant jusque 10.000 euros pour les bailleurs qui acceptent de louer un logement à un niveau de loyer inférieur aux prix de marché. Moralité, « investir dans une passoire thermique peut être une opération rentable en fonction du type de biens et de la région dans laquelle on investit, à condition d’effectuer les démarches pour obtenir les aides ou de se faire accompagner pour cela », observe Romain Villain.
Toutes les régions ne se valent pas cependant. Le responsable de Heero esquisse donc un portrait-robot des biens offrants les meilleures rentabilités : « Les biens pour lesquels il y a le plus de potentiel de retour sur investissement lors d’une opération d’achat et rénovation de passoire thermique sont les maisons individuelles avec de petites surfaces, à prix très raisonnable. Il faut privilégier les biens situés à entre 20 et 40 km d’une grande ville, proches tout de même des bassins d’emploi, dans des régions par exemple tel que la Nouvelle Aquitaine, le Centre Val-de-Loire et le Grand Est dans lesquelles la plus-value verte potentielle est la meilleure. »
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