Dix ans que les Notaires de France surveillent l’influence du DPE sur les transactions. Forcément, leur exercice prend aujourd’hui un tout autre intérêt. La dernière livraison de l’étude met en avant le poids croissant de l’étiquette énergétique sur les prix mais aussi dans les volumes. Dit autrement, il y a de plus en plus de passoires énergétiques en vente, avec des prix beaucoup plus bas qu’un logement mieux classé.
Il y a décidément un avant et un après 2021. Avant et après la loi Climat et résilience et son cortège d’interdictions pour les passoires énergétique. Comme d’autres acteurs immobiliers avant eux, les Notaires remarquent une augmentation significative des ventes de logements classés F et G.
« L’année 2022 se démarque par une forte augmentation de la part des ventes de logements les plus énergivores (étiquettes énergie F et G), au détriment de ceux de la classe intermédiaire étiquette énergie D », observent les Notaires. En France métropolitaine (hors Corse), la part de logements anciens vendus avec un DPE F ou G est ainsi passée de 11 à 16% entre le deuxième trimestre 2021 et le premier trimestre 2022. Dans le détail, la hausse apparaît plus importante pour les logements de classe G rattrapés par la décence énergétique dès 2025 : le volume de ventes a doublé passant de 3 à 6% (de 8 à 10% pour ceux classés F). Une hausse qui s’explique à la fois par le nouveau mode de calcul du DPE mis sur orbite en 2021, mais aussi par les premières annonces d’exigences minimales de performance énergétique.
Comme si leurs propriétaires voulaient s’en séparer avant que le couperet ne tombe. L’explication est tentante. Avec le gel des loyers, avec l’obligation de décence énergétique traduite en interdiction de louer, les propriétaires bailleurs qui ne souhaitent pas investir et effectuer de coûteux travaux, sont effectivement tentés de se séparer de leurs biens. Les Notaires remarquent ainsi que dans la quasi-totalité des villes de plus de 100.000 habitants, la part des ventes d’appartements les plus énergivores a augmenté.
Jusque -22% sur le prix pour un mauvais DPE
Une mauvaise étiquette joue donc sur le comportement des vendeurs, en les incitant à vendre, mais elle semble aussi avoir une influence croissante sur les prix. Ce n’est pas nouveau. Depuis dix ans, les Notaires ont déjà démontré l’existence de cette valeur verte qui se traduit tantôt par une plus-value pour les biens vertueux classés A, B ou C sur l’échelle du DPE, tantôt par une moins-value pour les passoires énergétiques. En particulier pour les maisons et dans les zones non tendues.
Pas nouveau, mais l’écart de prix se creuse et, surtout, le phénomène gagne toutes les régions et tout type de logement. « Si les années précédentes l’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements était moins significatif sur le collectif, notamment pour les plus mauvaises étiquettes (F et G), ce n’est plus le cas en 2022, indiquent les Notaires de France. En effet, la décote engendrée par une étiquette F ou G, par rapport à un appartement similaire de classe D, est significative dans toutes les régions de France métropolitaine ».
Par rapport à une étiquette D considérée comme médiane, la moins-value pour un appartement F ou G peut aller jusque -11% selon les régions tandis que la plus-value atteint parfois +20% dans certaines régions. Idem pour les maisons anciennes, avec des moins-values jusque -22% et des plus-value allant jusque 15%. « Sur l’individuel, la moins-value, déjà importante, l’est d’autant plus en 2022 », poursuivent les Notaires. Même en région parisienne, zone tendue par excellence, le phénomène semble désormais perceptible.
Et il devrait l’être encore davantage au fur et à mesure que l’on se rapproche de l’échéance de 2025. Les Notaires remarquent d’ailleurs que le nombre de passoires enfle encore: “Sur le début de l’année 2023, la tendance semble toujours à la hausse, les appartements anciens de classe F et G atteignant respectivement 18 et 15% des ventes au 2e trimestre 2023.“
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