Simple document recto verso, ce n’est pas forcément le diagnostic qui retient le plus l’attention au moment d’acheter. Et pourtant… Le moindre oubli peut se solder par l’annulation pure et simple de la vente. Nouvelle illustration, en région parisienne, où un arrêté de catastrophe naturelle publié entre la promesse de vente et l’acte authentique, n’avait pas été mentionné dans l’état des risques.
L’état des risques doit être annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique. Et même si les deux signatures sont espacées de quelques semaines, mieux vaut s’assurer que le document est à jour. Dans cette histoire, la promesse de vente a été conclue fin mai 2019, et l’acte authentique en septembre de la même année. Dedans, les vendeurs déclarent qu’à leur connaissance, l’immeuble n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité. Classique.
Si au moment de la promesse de vente, il n’y avait aucun sinistre connu, la situation n’est cependant plus la même trois mois plus tard. Un arrêté publié en juillet 2019 a reconnu l’état de catastrophe naturelle pour la commune. Au cours de l’été 2018, elle a été victime d’une sécheresse entraînant un phénomène de retrait-gonflement d’argile. Difficile pour les vendeurs de dire qu’ils n’étaient pas informés, ils ont effectué auprès de leur assureur, une déclaration de sinistre signalant des dégâts sur la baie vitrée de leur salon, qui n’était plus hermétique.
Vente annulée
Pourtant, ils n’ont rien dit. Découvrant que le bien avait été victime d’une sécheresse, les acquéreurs ont porté l’affaire en justice. Devant le tribunal judiciaire de Versailles, ils obtiennent gain de cause. Non seulement, les vendeurs doivent restituer le montant de la vente (449.000 euros) mais ils doivent aussi verser 31.000 euros au titre des frais notariés et 2.100 euros pour des travaux que les acquéreurs avaient entrepris dans leur jardin.
Les vendeurs ont fait appel estimant que « dans la mesure où le défaut d’information s’est limité à un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle, la résolution de la vente ne pouvait être prononcée ». En effet, selon eux, leur obligation d’information prévue par le code de l’environnement n’existe qu’en cas de sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité. De plus, le sinistre se trouve circonscrit à la baie du séjour. Pour les acquéreurs, en revanche, l’acte authentique aurait dû être mis à jour au regard de l’existence de l’arrêté de catastrophe naturelle. D’autant que les dégâts liés à la sécheresse sont loin de se limiter à une baie vitrée: l’expert a relevé des désordres dans le garage, la cave, la salle à manger et une chambre, qui peuvent être liés à des phénomènes RGA, et certains à la sécheresse de 2018.
La cour d’appel confirme donc le jugement rendu en première instance. Peu importe que l’état des risques mentionne plusieurs arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle au cours des années 1990 et 2000, celui de 2019 n’y figure pas. « La résolution de la vente peut être poursuivie par les acquéreurs lorsque le dossier de diagnostic technique comprenant l’état des risques naturels et technologiques, n’est pas mis à jour entre la promesse de vente et l’acte authentique alors que la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels ou encore par l’arrêté préfectoral prévu à l’article L125-5 III du code de l’environnement. »
Cour d’appel de Versailles, 10 octobre 2024, RG n° 22/03346.
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