Surface et diminution de loyer, le locataire doit d’abord chercher une solution à l’amiable

Dans le bail de location ou dans l’annonce immobilière, la surface habitable du logement doit impérativement figurer. Gare aux erreurs, depuis la loi Alur, une surface trop généreuse peut donner à une restitution proportionnelle du loyer. Un mécanisme qui passe d’abord par la recherche d’une solution amiable.

La règle est simple. La surface habitable mentionnée dans le contrat de bail doit être supérieure au moins d’un vingtième à la surface réelle du bien. Si c’est le cas, le locataire peut alors demander une réduction proportionnelle de son loyer. Le mécanisme voulu par la loi Alur de 2014 est directement calqué sur la loi Carrez des années 1990. Et en cas de conflit avec son bailleur, le locataire n’hésite pas à se saisir de cet argument.

Oui, mais avant de saisir la justice et demander réparation, il doit d’abord rechercher une solution à l’amiable. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un récent arrêt. Dans un conflit l’opposant à son bailleur, un locataire arguait d’un écart entre la surface habitable mentionnée au bail et celle mesurée par eux.

Peu importe que cette erreur soit ou non réelle, la cour d’appel d’Aix-en-Provence puis la Cour de cassation ont estimé l’action irrecevable. Car si la loi de 1989 sur les rapports bailleur-locataire permet de saisir le juge pour une diminution de loyer en cas de surface habitable erronée, cette réclamation doit intervenir “à défaut d’accord entre les parties (…) ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer.” C’est seulement à partir de ce moment que “le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois”. “Il en résulte qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.”

La Cour de cassation avait déjà rendu un arrêt similaire fin 2022 (3^e Civ., 9 novembre 2022, n° 21-19.212). Cette fois, le locataire avait bien adressé une demande restée vaine, à son bailleur, mais il avait un peu trop tardé à l’assigner en justice. Même si le délai des quatre mois était seulement dépassé de quelques semaines, cela reste suffisant pour rejeter une demande de réduction du loyer.

Cour de cassation, 20 avril 2023, n° 22-15.529.