L’interdiction de louer une passoire fait-elle peser une menace pour le marché locatif ? Avec plus de 600.000 logements toujours en G, on entend parfois parler d’hémorragie, de bombe à retardement dans un marché de la location déjà sous tension. C’est aller un peu vite en besogne. Christophe Béchu l’a dit, personne ne sera mis à la porte en 2025. Trois raisons (au moins) qui penchent en faveur du ministre de la Transition écologique.
Parce qu’il faut en passer par la justice
Littéralement, le gouvernement n’interdit pas de louer au 1er janvier 2025 : il impose un nouveau critère de décence énergétique. Nuance. On explique : pour être loué, un logement devra afficher une performance énergétique correspondant au minimum à un DPE en F. Sur le papier, c’est du pareil au même : à partir de 2025, un logement en G n’a plus la performance énergétique suffisante, il ne peut donc plus être loué. Sur le papier…
En pratique, la sanction n’a rien d’automatique pour le propriétaire qui loue un logement en G. Elle suppose que le locataire saisisse le juge qui pourra éventuellement ordonner, au choix, la réalisation de travaux, la restitution ou la réduction de loyer (si on se fie à la jurisprudence existante en matière de décence du logement). Autant dire que cela ne se fera pas du jour au lendemain. Et pas sûr que les locataires de passoires énergétiques se bousculent pour se lancer dans une procédure judiciaire, d’autant plus dans un marché de la location hyper tendu où la balance penche plutôt en faveur du bailleur…
Parce qu’on a du mal à appliquer la réglementation
Où a-t-on vu qu’une loi était respectée à la lettre ? En matière de réglementation du logement, on peut fournir des exemples à la pelle. Justement, question décence, on dispose d’un peu de recul.
Souvenez-vous, le décret décence de 2002 -ce texte justement modifié pour accueillir la décence énergétique- ne disait-il pas aussi qu’un logement devait avoir une installation électrique/gaz sans risque ? Ne présenter aucun danger pour la santé des occupants, disposer d’une aération suffisante, etc. Etc. Sinon ? Le logement devient impropre à la location.
Cette réglementation a désormais plus de 20 ans, et ça n’empêche pas que de nombreux logements avec des installations électriques en piteux état, de l’humidité, et j’en passe, continuent à être loués et reloués. Un chiffre est couramment mis en avant : 85% des installations électriques de plus de 15 ans présentent au moins une anomalie sur leur installation électrique selon l’association Promotelec. Si on applique la réglementation à la lettre, cela signifie qu’une majorité de logements n’est déjà plus louable aujourd’hui sans travaux de mise en sécurité de l’installation électrique…
Parce que beaucoup de Français ignorent l’étiquette de leur bien
Pour que la notion de décence énergétique s’applique, encore faut-il savoir qu’on loue une passoire thermique. N’oublions pas que les deux tiers du marché locatif privé échappent aux professionnels de l’immobilier, et que le DPE passe encore (de moins en moins souvent, il est vrai) à la trappe. Par négligence ou méconnaissance.
L’édition 2023 du baromètre de Qualitel remet les pendules à l’heure. Même si on en parle beaucoup, énormément (et passionnément même), près d’un Français sur deux (48%) déclare ne pas connaître ou n’avoir qu’une vague connaissance du DPE. « Et même parmi les Français qui savent précisément ce qu’est le DPE, 41 % ne connaissent pas la classe énergétique de leur logement. » En clair, des locataires peuvent très bien habiter (et des bailleurs privés louer) une passoire énergétique, sans en avoir conscience.
Moralité, ce risque d’hémorragie parfois agité dans le parc locatif a des allures de chimère. À moins de penser que la loi serait respectée, que les propriétaires bailleurs retireraient subitement et massivement leurs logements du marché faute d’avoir voulu (ou pu) réaliser des travaux. C’est aussi sérieux que de croire que tous les logements aujourd’hui classés G (plus de 600.000 aujourd’hui, on le rappelle) seront rénovés d’ici une grosse année…
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