L’influence du DPE n’est plus discutée. L’Observatoire Crédit Logement/CSA a décortiqué plus d’un million de transactions, et met en avant son impact grandissant. Si le nombre de ventes de passoires classées au bas de l’échelle énergétique n’explose pas, en revanche les écarts de prix se creusent sacrément. Et ce ne sont pas forcément les ménages les moins aisés qui achètent.
Qui peut encore vouloir d’une passoire énergétique aujourd’hui ? Acheter un logement classé en F ou G est devenu synonyme de travaux de rénovation, souvent coûteux. Oui, mais peut-être que les acheteurs n’ont pas le choix, parce qu’ils sont jeunes, parce qu’ils sont jeunes, qu’ils n’ont pas les moyens d’acheter un logement plus vertueux. L’Observatoire casse les idées reçues.
D’abord, « les acheteurs les plus modestes n’acquièrent pas des logements beaucoup plus énergivores que les autres ménages », observent les auteurs de l’étude. Au contraire, même. Ce sont les ménages les plus aisés qui disposent d’un revenu équivalent à au moins cinq Smic, qui « achètent le plus fréquemment des logements mal classés ». L’explication coule de source, « la capacité que les ménages les plus aisés ont à financer des travaux une fois l’acquisition réalisée explique une large part de cette situation, a priori singulière ».
De même, ce ne sont pas forcément des jeunes couples qui achètent comme on se l’imagine. Encore une idée battue en brèche. « Les emprunteurs les plus jeunes n’acquièrent pas des logements dont la qualité énergétique serait moindre que celles des autres acheteurs. » En fait, l’âge semble assez peu influer. Que l’on ait moins de 25 ans, ou que l’on ait passé les 55 ans, on achète quasiment autant de passoires. « Les évolutions constatées depuis la mise en place du nouveau DPE ne modifient pas le constat. »
Valeur verte : les écarts se creusent
Si les passoires énergétiques continuent à se vendre aujourd’hui, c’est parce qu’elles peuvent apparaître comme une bonne affaire aux yeux des acquéreurs. Dans le prolongement des études menées par les Notaires de France depuis une décennie, l’Observatoire Crédit Logement/CSA souligne le poids grandissant de la valeur verte. Et la décote semble même s’accentuer depuis l’avènement du nouveau DPE et du cortège d’interdictions pour les bailleurs. En 2022, le prix au m² d’un logement en F était en moyenne 3,5% plus bas qu’un logement en D. -5,4% pour un logement en G.
Un an plus tard, les écarts se sont considérablement creusés : toujours par rapport à une étiquette D, les prix au m² sont 6,3% plus bas pour les logements en F et 9,7% pour les logements en G. Même si d’importantes variations demeurent d’une région à l’autre, plus aucun territoire ne semble désormais épargné par la valeur verte. Y compris des zones tendues comme l’Ile-de-France ou la région PACA.
Les passoires thermiques vendues moins chères semblent ainsi séduire des populations avec des revenus aisés en capacité de financer des travaux. Mais est-ce que l’on vend plus de logements F et G aujourd’hui ? Selon l’Observatoire, on est loin, bien loin d’une explosion des ventes de passoires énergétiques, comme certains commentateurs se plaisent parfois à le dire. On reste dans les mêmes proportions que par le passé. Mais c’est aussi parce que le DPE a évolué. On le sait, la réforme du diagnostic a amené à revoir le nombre de passoires thermiques à la hausse.
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