Avec la menace qui plane désormais sur les logements classés F et G, on est tenté de penser que leurs propriétaires cherchent à s’en débarrasser à tout prix. Vendons vite avant que le couperet des interdictions de location ne nous tombe dessus. Le réseau Guy Hoquet fait entendre un autre son de cloche, on n’a pas vendu plus de passoires thermiques en 2022.
Les études se suivent, mais ne se ressemblent pas toujours. Depuis que l’interdiction de louer une passoire énergétique a été programmée par la loi Climat et résilience, de nombreux observateurs prédisent (quand ils ne voient pas) un afflux de logements F et G sur le marché immobilier. Comme si leurs propriétaires s’empressaient de vendre.
Le baromètre Guy Hoquet prend le contrepied. “Malgré des publications souvent alarmistes, les biens dont le DPE est F et G ne représentent “que” 8% de l’offre mise en vente en 2022: une part stable versus 2021.” Rien de disproportionné quand on songe que les passoires énergétiques représentent 17% du parc en France. On est loin, très loin, de la grande braderie qu’on nous annonce parfois. Seul bémol, plus d’une annonce sur trois (35%) ne mentionne pas l’étiquette énergétique bien qu’elle soit obligatoire depuis 2012.
Bien sûr, d’un territoire à l’autre, la proportion de passoires énergétiques mises sur le marché n’est pas du tout la même. “Alors que les biens classés en DPE F et G représentent 8% de l’offre commercialisée en moyenne nationale, ils sont arrivés en beaucoup plus grand nombre à Paris : 21,6% de l’offre en 2022, soit 8,3% en un an!” Le réseau de franchise ne se hasarde pas à expliquer cette hausse qui, après tout, peut aussi être un effet purement mécanique lié au nouveau DPE. Depuis l’été 2021, la méthode a changé, les diagnostiqueurs ont laissé de côté la méthode dite sur factures, basée sur les consommations réelles, pour la méthode standardisée (3CL). Autrement dit, un bien auparavant classé D ou E, peut très bien voir son étiquette dégradée en F ou G, juste avec le changement de méthode.
… mais l’étau se resserre autour des passoires thermiques
En revanche, le baromètre Guy Hoquet observe à son tour une décote des passoires énergétiques. Cette moins value n’a rien de nouveau -elle est mesurée depuis une dizaine d’années par les Notaires de France-, mais elle semble cependant s’accentuer. “En moyenne en France, les biens au DPE F et G ont été commercialisés 10% moins cher que la moyenne en 2022 (versus 7% moins cher en 2021).”
Paris fait à nouveau exception, avec une décote limitée à 3%, tandis que dans d’autres villes (Angers, Orléans, Bordeaux ou Rennes), cette décote est carrément inexistante. Là encore, l’étude de Guy Hoquet confirme combien sur un marché tendu, l’étiquette énergétique n’est finalement pas aussi importante qu’on veut bien le croire.
La loi Climat et résilience ne bouleverse pas les comportements sur le marché immobilier, mais ce n’est peut-être qu’une question de temps. Car l’étau se resserre autour des propriétaires de passoires énergétiques avec les interdictions d’augmenter le loyer (depuis août) ou de remettre en location lorsque le logement est vraiment énergivore. Beaucoup de propriétaires ne peuvent ou ne veulent pas faire de travaux dans leurs logements, mais au fur et à mesure que les interdictions de location (2025 pour les G, 2028 pour les F, on le rappelle) s’approchent, ils seront peut-être tentés de se séparer de leurs passoires énergétiques. Quant à la décote, avec l’irruption, en 2023, de l’audit énergétique riche de ses scénarios et de ses estimations, la donne pourrait aussi changer.
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