Les loyers sont désormais gelés pour deux millions de passoires énergétiques

Coup de semonce pour les passoires thermiques. À compter de ce 24 août, les propriétaires bailleurs ne peuvent plus toucher au loyer d’un logement lorsque le DPE affiche un modeste F voire un G. Même pas pour suivre l’inflation. Un premier tour de vis voulu par la loi Climat et résilience qui en annonce bien d’autres à venir.

Les locataires de passoires énergétiques ne sont finalement pas si mal lotis. L’indice de référence des loyers (IRL) s’envole, +3,6% sur un an, mais quelle que soit l’inflation future, leurs loyers ne devraient plus bouger. Une étiquette F et G devient une garantie que le loyer restera figé aussi longtemps que la performance énergétique sera dégradée.

Désormais, pour augmenter ou même réviser le loyer, le bailleur doit montrer que son bien affiche au minimum une classe E. Deux millions de logements sont concernés à en croire les récents chiffres du ministère de la Transition écologique. La mesure entre en vigueur ce 24 août -un an après la publication de la loi Climat et résilience-, mais elle n’est pas vraiment nouvelle. Depuis deux ans, le gel des loyers s’appliquait déjà aux passoires thermiques situées dans 28 agglomérations de France dites en “zone tendue”.

Loyers figés

La loi Climat et résilience va cependant plus loin. Non seulement, le gel des loyers s’applique à tout le territoire métropolitain (et à l’outre-mer à partir du 1^er juillet 2024), mais aussi à tout moment de la vie locative: qu’il s’agisse d’un nouveau locataire, d’un renouvellement de bail, ou même d’une révision annuelle du loyer ou d’une reconduction tacite, le bailleur n’a plus le droit d’augmenter s’il s’agit d’une passoire énergétique. Dit autrement, si le propriétaire ne dispose pas d’un DPE récent (réalisé obligatoirement en méthode 3CL) avec une étiquette E minimum, il ne peut plus toucher à son loyer. Qu’importe que le loyer soit sous-évalué, qu’il ait remis les peintures à neuf ou refait la salle de bain.

Jusqu’à présent, dans les quelque 1.100 villes en zones tendues, les propriétaires de passoires gardaient la possibilité de réviser leur loyer selon l’IRL. Plus maintenant, même les révisions de loyers sont interdites. L’étau se resserre, l’État veut inciter les propriétaires de logements énergivores à rénover avant que leur bien ne soit purement et simplement interdit de location, en 2025 ou 2028.

Cette mesure est souvent présentée comme une étape essentielle dans la lutte contre les passoires thermiques. En pratique, il est difficile de mesurer quel sera son impact, notamment dans le parc locatif privé ou une bonne part des locations échappent aux professionnels de l’immobilier, avec des bailleurs et locataires pas toujours correctement informés.

En fait, les mesures d’encadrement de loyers sont loin d’être respectées comme il le faudrait. L’association de consommateurs CLCV avait mené sa petite enquête entre 2021 et 2022 à Paris, la première ville à adopter des mesures d’encadrement des loyers dès 2015. Résultats, un tiers des bailleurs restait hors la loi avec des loyers dépassant les plafonds autorisés. Même si la loi prévoit des sanctions plutôt dissuasives allant jusqu’à 5.000 euros d’amende (15.000 euros pour une personne morale), la CLCV enregistrait à peine une dizaine de procédures à l’encontre de bailleurs récalcitrants.