Le vendeur d’un terrain est-il tenu de fournir l’état des risques dès la promesse de vente ?

Ce n’est pas une obligation, mais fournir l’état des risques en amont de la vente peut quand même éviter de sérieux désagréments. Dans un conflit vendeur-acquéreur, la cour d’appel de Rouen estime qu’à partir du moment où le document est annexé à l’acte de vente, le vendeur satisfait à ses obligations.

La promesse de vente pour ce terrain à bâtir avait été signée en juillet 2015 et l’acte de vente régularisé en janvier 2016. Néanmoins, estimant avoir été informés “tardivement” de l’existence d’une zone de ruissellement sur la parcelle, les acquéreurs assignent le vendeur pour obtenir réparation de leur préjudice. Le risque d’inondation est avéré, il les a en effet contraint à revoir leurs intentions, à construire leur maison en dehors de la zone de ruissellement et à procéder à l’excavation de terres pour supprimer tout risque.

Un état des risques leur a pourtant été remis, mais au dernier moment: le document est daté du même jour que la signature de l’acte de vente. Les vendeurs avaient-ils l’obligation de fournir cet état des risques dès la promesse de vente? En première instance, le tribunal se range à l’avis des acquéreurs et condamne le vendeur à 15.000 euros au titre de dommages et intérêts estimant qu’il avait manqué à son devoir d’information.

Le vendeur a fait appel : aucun texte n’impose que le document soit annexé à la promesse de vente d’un terrain. Le Code de la construction exige bien un dossier de diagnostic technique (qui comprend notamment l’état des risques), fourni par le vendeur, “annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente”, mais l’article ne parle que d’immeubles bâtis, non de terrains à bâtir.

Les vendeurs ont satisfait à leur devoir d’information

Revirement total en appel. Peu importe que l’état des risques ne soit pas signé comme le faisaient observer les acquéreurs, pourvu qu’il soit daté. Peu importe aussi que celui-ci soit communiqué à la dernière minute, du moment qu’il est annexé à l’acte de vente.

“Lors de la vente, les acquéreurs disposaient de toutes les informations utiles sur le risque d’inondation affectant leur parcelle et précisément l’état des risques naturels et technologies”, conclut la cour d’appel de Rouen. L’arrêt énumère ainsi les documents fournis par les vendeurs: certificat d’urbanisme, état des risques “présentant dès les premières lignes le risque d’inondation”, le questionnaire rempli par le maire de la commune “réitérant l’observation sur les risques de ruissellement du terrain”, un arrêté préfectoral concernant les risques d’inondation, et encore une synthèse des informations relatives au plan de prévention des risques de la commune quant au risque d’inondation, “avec en outre une cartographie”.

“Les acquéreurs ne pouvaient ignorer les risques d’inondation, ne serait-ce que de ruissellement affectant leur parcelle, lors de l’acquisition du bien compte-tenu de l’ensemble des informations données et documents fournis.” La cour d’appel infirme donc totalement le jugement et condamne les acquéreurs au dépens.

Cour d’appel de Rouen, 1re ch. civile, 2 février 2022, n°20-00035.