Hygiène et salubrité dans le logement, de nouvelles règles entrent en vigueur le 1er octobre

Quand un local devient-il impropre à l’habitation? Un décret publié le 30 juillet définit des règles nationales d’hygiène et de salubrité de l’habitat. Et durcit les sanctions pour les contrevenants. Après une longue gestation, ce texte qui entre en vigueur au 1er octobre se substitue aux règlements sanitaires départementaux.

Quatre murs et un toit, c’est loin d’être suffisant. Pour être habitable, un local doit aussi afficher beaucoup d’autres caractéristiques. En matière de superficie, d’humidité, d’ouvertures, de sécurité électrique, de confort thermique… Le décret sorti cet été en énumère une longue liste. Par exemple, question surface, le logement doit mesurer 9 m² au minimum. Ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³ et les autres pièces doivent mesurer au moins 7 m².

Dévoilé en début d’année, le projet de texte avait soulevé beaucoup d’inquiétudes. En suggérant qu’une hauteur de plafond de 1,80 mètre dans la pièce principale ne rendait pas systématiquement un local impropre à l’habitation, le ministère s’était attiré les foudres de beaucoup d’acteurs du logement. Rétropédalage en règle, le passage a été supprimé.

Les inquiétudes demeurent cependant. Car le décret peut encore prêter à interprétation et laissait considérer comme habitables des logements avec 1,80 m de hauteur. A partir du moment où leur volume est au moins de 20 m³. Un retour en arrière donc par rapport aux règles de décence actuelles.

Ce qui rend un local habitable

La superficie n’est pourtant qu’un des éléments précisé par le nouveau texte. Pour être habitable, le local doit encore être pourvu au moins d’une fenêtre sur l’extérieur. Procurant un éclairage naturel suffisant afin d'”y lire par temps clair et en pleine journée sans recourir à un éclairage artificiel“. Dans les règles d’hygiène, on retrouve logiquement des critères déjà édictés par le décret décence de 2002 pour les logements en location. Le logement ne doit pas présenter de revêtements en plomb dégradés. Ne pas être sujet aux infiltrations d’eau ou à l’humidité. Et disposer d’un minimum d’équipements: installation intérieure d’alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, point d’eau chaude, salle d’eau, cabinet d’aisances, installation électrique, installation de chauffage, système naturel ou mécanique de régulation de la chaleur, dispositif de renouvellement de l’air, dispositif d’occultation de la lumière.

Des précisions sont toutefois apportées. L’installation électrique doit être sécurisée mais aussi comporter “un dispositif de coupure générale de l’alimentation électrique dans le logement”. Pas de notion de performance énergétique en revanche. Mais le local doit disposer d’une installation de chauffage fixe, “adaptée aux caractéristiques du logement, notamment à son isolation et à ses aménagements”. Afin d’assurer “le confort de ses occupants vis-à-vis du froid”. Le confort d’été est aussi pris en considération. Puisque le logement doit disposer d’“un système de régulation de la chaleur fonctionnel et suffisant” (isolation, ventilation, volets…).

Utilisation et entretien des locaux

Pour être habitable, un local doit donc afficher certaines caractéristiques. Disposer d’un minimum d’équipements, mais aussi répondre à des règles d’utilisation. La sur-occupation est définie lorsque plus de deux personnes occupent une même pièce de vie. Ou lorsqu’il n’est plus éligible aux aides au logement.

Pour ne pas tomber sous le coup de l’insalubrité, un logement ne peut pas non plus accueillir n’importe quelle activité également. “Les locaux d’habitation et leurs dépendances, y compris les garages, ne peuvent être utilisés pour des activités, appareils ou moteurs dégageant des gaz de combustion.” Autrement dit, transformer son logement en friterie ou en atelier de mécanique n’est pas possible à moins d’“une ventilation adaptée”. Idem, un local d’habitation n’est pas adapté à l’élevage intensif d’animaux “de toutes espèces” susceptibles de nuire à la salubrité des lieux.

Le texte énumère également de nombreuses règles pour maintenir le bâtiment en état de salubrité. Par exemple en recherchant les causes d’humidité et les moisissures “pour y remédier dans les plus brefs délais” ou en procédant à des désinsectisations en cas d’infestation de punaises de lit.

Des règles d’hygiène sont aussi édictées pour l’entretien des bâtiments, des parties communes et aux abords du logement (pas d’animaux domestiques dans les aires de jeu, pas de plantes toxiques dans les jardins, interdiction d’attirer ou nourrir les pigeons et les chats…)

Enfin, les sanctions sont également durcies. Tout manquement pouvait auparavant être puni d’une amende de troisième classe, on passe à la quatrième classe: 750 euros maximum (contre 450 actuellement). Le maire de la commune et le préfet ont également la possibilité désormais d’instaurer une amende forfaitaire pour les contrevenants.

Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés.