Nouveau DPE, loi Climat et résilience, RE2020… En l’espace de quelques mois, la pression réglementaire s’accentue sur le logement, et pousse à l’émergence de la valeur verte. Une étude de l’Observatoire de l’immobilier durable (OID), fruit de deux années de travail, tente de mesurer dans quelles mesures la réglementation peut faire bouger les lignes.
On pense valeur verte, on pense d’abord à la fameuse étiquette du DPE. A ou B, du C à la rigueur, pourvu que ce ne soit pas F ou G. Surgie dans les années 2000, déjà mesurée par les Notaires de France depuis une dizaine d’années, la notion de valeur verte a souvent été résumée à une plus-value ou une moins-value indexée sur le bilan des consommations énergétiques et l’impact sur la facture.
L’accélération du calendrier réglementaire conjuguée à la flambée des énergies risque naturellement d’accentuer encore le phénomène. L’interdiction de location de passoires énergétiques à horizon 2025 ou 2028, influera bien sûr sur la valeur des biens. Et plus les échéances approcheront, plus le prix des passoires énergétiques risque de baisser. “Il est certain que la mise en vente massive et concomitante aux abords des dates butoir risque d’accentuer une perte de valeur pour ces biens creusant de fait une décote brune”, explique le rapport.
Autre impact, celui de la nouvelle RE2020. L’Observatoire voit dans cette réglementation environnementale l’avènement d’“un nouveau standard de marché qui permettra de définir des bâtiments dits primes, fixant de nouvelles attentes de performance, y compris pour les bâtiments existants devant être rénovés”. Autrement dit, les bâtiments s’approchant de ce nouveau standard bénéficieront d’une prime tandis que ceux qui s’en éloignent subiront “une décote brune”.
Mais le travail de l’OID ne se borne pas à l’aspect énergétique. Avec la résilience des bâtiments susceptible d’influer sur la valeur vénale d’un bien à l’avenir, il précise la définition de valeur verte.
L’aléa climatique dans la valeur verte
Qui dit réchauffement climatique, dit aussi davantage de catastrophes naturelles. Plus d’inondations, plus de sécheresses, plus de phénomènes de retrait-gonflement d’argiles, tous les rapports concordent… “Il serait donc plus juste de définir la valeur verte comme la valorisation du bien tenant compte des caractéristiques techniques de qualité d’usage de celui-ci, ainsi que sa capacité à maintenir cette qualité d’usage face aux risques climatiques”, poursuit l’OID. En clair, la valeur verte ne doit plus se mesurer aux centimètres d’isolation ou à la présence d’équipements performants, la capacité du bien à résister aux catastrophes naturelles tels que les retraits-gonflements d’argile ou aux inondations entre aussi en ligne de compte.
Comme la taxe foncière peut sembler dissuasive aujourd’hui sur certains territoires, l’OID imagine que le coût assurantiel pourrait aussi devenir une donnée prise en compte à l’achat ou la location. “A la mesure que les catastrophes naturelles vont avoir lieu, certaines zones verront leurs coûts assurantiels augmenter. Les assureurs s’alarment en effet de l’évolution des coûts des dégâts à assurer, et limitent dans certaines zones identifiées comme trop risquées leurs contrats aux assurances obligatoires. Il faut considérer l’éventualité que les montants des assurances augmentent, ou bien que la couverture en termes d’assurance diminue face aux changements climatiques.”
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