Les bailleurs sociaux face à un mur d’investissements

Si la rénovation est un casse-tête, elle l’est davantage encore pour certains territoires. Dans les Hauts-de-France, le logement social se distingue à la fois par sa densité, son ancienneté et sa proportion de passoires énergétiques. D’ici 2050, près de la moitié du parc devra ainsi être rénovée. Rencontre avec Sylvie Ruin, directrice générale de l’Union régionale de l’habitat (URH).

En matière de logement social, les Hauts-de-France ne ressemblent à aucune autre région. “C’est une région qui a vu naître le logement social, mais c’est surtout une région où le poids du logement social est relativement important”, explique Sylvie Ruin. C’est simple, près d’un logement sur cinq est un logement HLM.

Plus de logements, mais aussi plus de passoires énergétiques pour un parc plus ancien que la moyenne nationale. “Un logement sur cinq a plus de soixante ans, c’est dire que les enjeux de rénovation énergétique sont conséquents.” Héritage d’un passé industriel, le parc régional est aussi constitué de 40% de maisons individuelles et reste très largement chauffé au gaz.

22 milliards d’euros d’ici à 2050 pour la rénovation

Cette rénovation doit cependant se faire dans les délais, car ici comme ailleurs, le parc social ne peut réduire son offre. Cette rénovation à marche forcée ne doit pas s’effectuer cependant au détriment de la construction neuve dont la région a aussi besoin pour satisfaire une forte demande de logements sociaux, avec plus de 200.000 ménages en attente.

“Nous sommes face à une équation financière très complexe. Les bailleurs sociaux se trouvent face à un mur d’investissements qui a deux composantes.” La première composante est la réhabilitation du parc HLM pour répondre aux objectifs réglementaires de 2034 et de 2050. “Aujourd’hui, il y a plus de 130.000 logements sociaux à rénover pour 2034 (…) afin de répondre aux objectifs de la loi Climat et résilience, et 250.000 logements pour s’inscrire dans la stratégie européenne bas carbone.” Les objectifs paraissent déjà très ambitieux, ils risquent encore d’être revus à la hausse avec la feuille de route “fit-55” voulue par l’Europe. Pour franchir ce mur de la réhabilitation, “il nous faudrait aujourd’hui doubler les capacités d’investissement des bailleurs”. Vingt-deux milliards d’euros pour les Hauts-de-France!

La deuxième composante est la construction neuve. “Que le bailleur n’ait pas à arbitrer entre rénover et produire.” En Hauts-de-France, “il faut produire à peu près 10.000 logements sociaux neufs par an pour répondre aux besoins”. Là aussi, l’enjeu est de taille dans un contexte d’inflation du coût des matériaux et de coût du foncier.

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