L’état des risques n’a décidément rien d’anodin, la moindre erreur peut conduire à la nullité de la vente. Nouvelle démonstration avec un arrêt de la Cour d’appel d’Agen. Le diagnostiqueur est condamné parce qu’il a commis une erreur, mais également le notaire qui aurait dû relever une sérieuse incohérence.
Dans cette affaire, le risque d’inondation apparait dès la promesse de vente, dans les documents remis aux acheteurs fin 2013. L’état des risques signale que l’immeuble est situé en zone inondable et de retrait-gonflement des argiles. Le cabinet de diagnostic a consulté le Plan de prévention des risques et inondations approuvé quelques années plus tôt, il en ressort que la maison est dans une zone correspondant à des “champs d’expansion des crues à préserver en secteur d’aléa faible à moyen”.
Pas d’oubli donc, mais le risque a cependant été mal apprécié. L’erreur est double. Primo, la nouvelle cartographie publiée entre la promesse de vente et l’acte authentique a été oubliée alors qu’elle classe le bien dans une zone à risque fort. Deuxio, le diagnostiqueur s’est trompé de parcelle cadastrale “en localisant l’immeuble vendu en section ZH n°4, alors qu’il est situé en section ZL n°43”. Les acquéreurs réclament l’annulation de la vente, estimant que les vendeurs ne les ont pas correctement informés et qu’ils ont été induits en erreur sur l’intensité du risque d’inondations.
Le notaire aurait dû voir l’erreur du diagnostiqueur
Le tribunal comme la cour d’appel d’Agen retiennent cependant la bonne foi des vendeurs. En revanche, des erreurs ont bien été commises à la fois par le diagnostiqueur, et par le notaire. Le premier “s’est trompé dans la localisation du bien et a mentionné que le bien vendu se trouvait en zone à risque inondation faible à moyen alors qu’il se trouvait en zone de risque inondation de fort à très fort”. Quant au notaire, il “aurait dû remarquer l’inadéquation entre l’état des risques produit par le diagnostiqueur et le certificat d’urbanisme, ainsi que l’erreur d’identification de la parcelle.” Après tout, le certificat d’urbanisme mentionnait bien un “aléa fort à très fort”.
Peu importe que les acquéreurs aient été partiellement informés comme le soutient le notaire, la cour d’appel d’Agen estime qu’il a établit un acte notarié “contenant des annexes contradictoires”. “Cette contradiction aurait dû le conduire à procéder ou à faire procéder, à des investigations complémentaires auprès de la commune qui auraient permis de constater qu’ils existait une nouvelle carte mise à jour (…) et ainsi d’informer les acheteurs du risque précis d’inondation.”
Le jugement est donc confirmé. Puisque les acheteurs ont été induits en erreur sur le niveau du risque inondation, “qualité substantielle du bien à destination d’habitation dont ils faisaient l’acquisition”, la vente est annulée. En revanche, la demande de dommages et intérêts des vendeurs tenus de restituer le produit de la vente, est rejetée. La cour d’appel considère qu’ils pourront à nouveau revendre la maison, et que l’annulation en question ne constitue pas un préjudice indemnisable.
Cour d’appel d’Agen, ch. civ., 7 avril 2021, n°18-01093.
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