En demandant de produire l’état des risques et pollutions dès la première visite d’un bien, l’État veut à l’évidence renforcer l’information de l’acquéreur/locataire. Car jusqu’à présent, reconnaissons-le, le document restait négligé. À tort, comme en témoigne cette récente affaire, où les acquéreurs n’ont pas fini de se mordre les doigts de ne pas avoir prêté attention aux diagnostics annexés à l’acte de vente.
Leur maison se trouvait en zone inondable, mais ils l’ignoraient. C’est seulement trois ans après l’avoir achetée, au moment de diviser la propriété pour en revendre une partie en terrain à bâtir, qu’ils découvrent que leur immeuble se situait dans une zone couverte par un plan de prévention du risque inondation.
Pour les acquéreurs, aucun doute, les études notariales intervenues lors de la vente, tout comme l’agent immobilier, ont failli à leur devoir de conseil. “L’absence de transmission préalable à la vente des documents techniques constitue un manquement à l’obligation d’information des notaires”, expliquent-ils. “L’appréciation de l’existence d’une situation particulière concernant le terrain acquis appelait à une information et des conseils spécifiques.” En d’autres termes, les notaires auraient dû fournir le document bien avant la vente, et insister sur risque d’inondation, “d’autant plus que le caractère constructible du terrain était un élément déterminant du consentement des acheteurs”. Devant la cour d’appel de Rouen, ils réclament 66.000 euros en réparation de leur préjudice.
L’état des risques a été paraphé
Malheureusement pour les acquéreurs, dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à l’acte authentique, il y avait bien un état des risques “annexé à l’acte, accompagné des plans en couleur faisant apparaître, notamment les zones couvertes par le risque d’inondation”.
Pour la cour d’appel, les acquéreurs ont été correctement informés “chaque page des annexes ayant été paraphée” lors de la promesse comme de lors de la signature de l’acte authentique. “Le diagnostic comprend notamment une fiche d’informations sur les risques naturels et technologiques majeurs émanant de la Préfecture de Seine-Maritime, qui indique expressément que: “(…) la commune (…) est concernée, dans ses parties urbanisée et naturelle, par des risques d’inondation liés au débordement de la rivière, ainsi qu’à des phénomènes de ruissellement provenant des plateaux environnants. Des remontées de nappes ont aussi été constatées localement en fond de vallée et aux endroits où la nappe est proche du terrain naturel.”.”
Le devoir d’information a été rempli, aucune faute des notaires ou de l’agent immobilier ne peut donc être retenue d’autant que les acquéreurs n’apportent aucune preuve que ces professionnels étaient informés de leur projet de division. Les acquéreurs étaient “amplement informés”, ils ne peuvent donc s’en prendre qu’à eux-même d’avoir peut-être négligé le DDT lors de la promesse puis de l’acte de vente. Ils devront donc indemniser les deux études et l’agence immobilière à hauteur de 2.000 euros chacune.
Cour d’appel de Rouen, 14 décembre 2022, n° 20-03663.
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