Non, on ne peut pas demander au diagnostiqueur de tout voir lorsqu’il intervient dans le cadre d’une transaction. Le repérage avant-vente est encadré par la réglementation et il ne prétend pas à l’exhaustivité. Ce qui peut parfois générer une solide incompréhension chez le propriétaire comme le montre un récent arrêt de la Cour de cassation.
Ce n’est pas parce que le diagnostiqueur n’a pas repéré un matériau amiante dans sa mission avant-vente, qu’il a forcément mal fait le boulot. En 2017, une maison est vendue en région parisienne. En annexe de l’acte de vente, un repérage amiante réalisé trois ans plus tôt : négatif. Le diagnostiqueur n’a relevé aucune trace d’amiante dans le bâtiment.
Plusieurs mois passent, le nouveau propriétaire réalise des travaux dans le jardin, et ô surprise, tombe sur des canalisations sous la terrasse. Nouveau diagnostic, les analyses sont formelles, les canalisations contiennent bien de l’amiante. La machine judiciaire s’enclenche.
Notre propriétaire est plutôt gourmand. En appel, il réclamera près de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du rapport incomplet annexé à l’acte de vente. Pour lui, le diagnostiqueur a clairement commis une faute en ne procédant pas à des investigations approfondies, il ne pouvait ignorer que se trouvaient, dans les éléments extérieurs du bien, des conduits d’eau pluviales et d’eaux usée. « Il appartenait au diagnostiqueur de procéder à des investigations approfondies pour chercher et repérer les éléments et composants de la construction qui ne seraient pas visibles au premier abord », expliquera-t-il en appel.
On ne peut pas tout demander au diagnostiqueur
Qu’importe que ces canalisations soient dissimulées sous une terrasse et une jardinière. Pour le propriétaire, la dépose de lames d’une terrasse ou de la terre du jardin ne constituent en rien des travaux destructifs « dès lors que ces opérations, qui auraient permis l’inspection visuelle des conduits litigieux, n’impliquaient aucune dégradation de l’ouvrage ni une quelconque atteinte à sa fonction ».
Ses arguments n’ont pas fait mouche, puisque la Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel. La réglementation est claire, la mission de repérage avant-vente exclut les conduits et canalisations extérieurs au bâtiment. « Le diagnostiqueur n’avait pas à émettre de réserves sur les canalisations enterrées du jardin, qui ne faisaient pas partie de sa mission de repérage, limitée à l’inspection du bâtiment. »
Bien sûr, même dans un repérage avant-vente, le diagnostiqueur ne peut se contenter d’un simple examen visuel, mais « pour autant que les conduits et canalisations soient visibles et accessibles sans travaux destructifs ». La preuve en est, le propriétaire a découvert les canalisations amiante une fois entièrement dégagées « à la suite de travaux de réfection comprenant notamment la démolition partielle de la jardinière et du plancher de la terrasse ».
Moralité, non, on ne peut pas toujours faire porter le coût du désamiantage au diagnostiqueur. Le propriétaire déjà condamné en appel voit donc son pourvoi en cassation rejeté. Et bien entendu, il devra payer les dépens.
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