En théorie, le plaignant dispose de deux ans pour porter l’affaire devant un tribunal en cas de vice caché… Oui, mais à partir de la découverte du défaut. Et ça change tout. Dans un récent arrêt, la Cour de cassation estime que l’acquéreur d’un bien immobilier peut saisir la justice jusqu’à vingt ans après la vente.
Parasites du bois, dysfonctionnement du chauffage, charpente endommagée… Il existe des vices cachés de toutes les espèces qui nourrissent chaque année une flopée de recours judiciaires. On parle de défauts non apparents au moment de l’achat qui rendent le bien impropre à l’usage -ou en diminuent l’usage- auquel il est destiné. Peu importe que le vendeur n’en ait pas connaissance.
Dans cette affaire, la vente remonte à 2008. La toiture est affaissée, l’acquéreur ne le sait pas, l’acte de vente n’a rien dit à ce sujet, et d’ailleurs, ce défaut ne sera révélé que des années bien plus tard, en 2014. La machine judiciaire s’enclenche, une expertise est menée en 2015, l’acquéreur réclame le paiement des travaux de réparation et indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés.
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Art. 1641 du Code Civil
Pour l’ancien propriétaire vendeur, il y a cependant prescription. Car même si nous sommes dans le délai de deux ans après la découverte du vice, plus de cinq ans se sont écoulés depuis la vente. Le vendeur invoque ainsi le délai de prescription extinctive de droit commun limité à cinq ans.
La cour d’appel de Riom avait donné raison au vendeur, jugeant l’action de l’acquéreur trop tardive et donc irrecevable. La Cour de cassation vient cependant de casser cet arrêt: l’acquéreur peut très bien invoquer un vice caché, et réclamer réparation, jusqu’à vingt ans après la vente. “L’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière, que par l’article 2232 du code civil qui édicte un délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit.”
“Le droit à la garantie des vices cachés découlant de la vente, l’action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.”
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 décembre 2021, 20-21.439.
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