La 3CL-DPE trop sévère avec les petites surfaces

dpe-achat-immobilier

Certes son rôle reste purement consultatif. Mais le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique n’en est pas moins écouté. Dans son avis sur le projet de nouveau label BBC-Rénovation, il recommande ainsi de revoir la méthodologie du calcul 3CL parce qu’elle pénalise trop les petites surfaces.

Sur le terrain, Michaël Guidez, diagnostiqueur dans la Somme, (Diret Conseil) l’observe régulièrement. La méthode de calcul DPE-3CL a tendance à défavoriser les petits appartements en leur collant une étiquette de passoires thermiques. Principale cause: la production d’eau chaude sanitaire. « On peut très bien avoir des logements plutôt performants en termes de thermique, avec un chauffage correct, mais parce qu’ils ont un ballon d’eau chaude de 200 litres, ils se retrouvent en passoire. » Du pur vécu. C’est d’ailleurs, après un DPE dans un logement correctement isolé qu’il avait lancé, fin 2022, une pétition sur Change.org pour demander à revoir la méthode de calcul dans les petits logements. « C’est gênant d’expliquer à un propriétaire qui a effectué un effort de rénovation que son bien reste une passoire énergétique. »

Les statistiques de l’Ademe confirment ce que les diagnostiqueurs répètent depuis bientôt deux ans. Sur les presque 5 millions de DPE réalisés depuis l’été 2021, pratiquement un tiers des logements de moins de 30 m² écope d’une étiquette F ou G (respectivement 15% et 17%). Si on abaisse le curseur, avec une surface en dessous de 20 m², la proportion de passoires grimpe à 37% (15% et 22%). C’est largement, très largement au-delà de la moyenne du parc immobilier hexagonal qui compte respectivement 9 et 7% de logements classés en F et G.

D’autant qu’il existe de sérieuses disparités régionales. À Paris intra-muros, pas forcément réputé pour les grandes surfaces, c’est carrément deux tiers des studios (moins de 20 m²) qui se retrouvent en F et G (19% et 47%). Autant de logements qui pourraient donc être exclus du marché locatif dès 2025-2028. La faille a été signalée dès la mise sur orbite du nouveau DPE en 2021, mais elle demeure.

Le CSCEE veut revoir la 3CL

Sollicité dans le cadre du projet d’arrêté du nouveau label « BBC rénovation » qui repose désormais sur la méthode 3CL, le CSCEE s’en inquiète à son tour. « Le CSCEE regrette que la méthode de calcul 3CL évaluant la consommation par unité de surface, qui conduit à des classes DPE en moyenne plus mauvaises pour les petites surfaces du fait de leurs spécificités (surfaces déperditives des murs plus importantes en proportion, effet ballon d’eau chaude), et qui est utilisée dans le cadre de cet arrêté BBC, risque de poser des problèmes d’atteinte des niveaux de performance requis par le label pour les logements de petite surface. » Dit autrement, cela risque d’être très compliqué et aussi très onéreux, de décrocher un label « BBC Rénovation » dans un studio.

Dans leur avis publié le 24 avril, les membres du CSCEE recommandent donc de « réviser cette méthode de calcul pour qu’elle permette de mieux traiter les petites surfaces ». Plus facile à dire qu’à faire, le Conseil le reconnaît, « ce sujet dépassant le présent projet d’arrêté soumis à son avis ». Du coup, « dans l’attente », l’avis recommande « d’intégrer une modulation en fonction de la surface habitable et une modulation en fonction des zones climatiques et de l’altitude dans les exigences du label ».

Avis favorable, donc mais avec plusieurs réserves. Le CSCEE recommande également de revenir sur l’interdiction des énergies fossiles formulée dans le projet “afin de conserver une obligation de résultat plutôt que de moyens”, et d’anticiper davantage sur les futures exigences du plan de sobriété. L’avis reste purement consultatif, on l’a dit, mais le CSCEE est aussi souvent écouté.