Un logement proposé à la location doit évidemment être décent à la prise du bail, mais il doit le rester aussi tout au long de son occupation. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un récent arrêt. Sauf cas de force majeure, le bailleur doit maintenir le logement en état de décence. Sous peine de devoir indemniser son locataire.
Pas d’installation électrique ou gaz dangereuse, pas de risque pour la santé et la sécurité des occupants, une performance énergétique minimale, l’absence de nuisibles tels que les punaises de lit, une surface et un confort minimum, etc. etc. Depuis 20 ans, les règles de décence n’ont cessé de s’étoffer. A la signature du bail, le logement doit cocher toutes les cases prévues par le décret décence de 2002. Mais ce n’est pas suffisant. Le bailleur doit aussi s’assurer que le logement demeure décent sur la durée du bail.
Dans cette affaire, l’état des lieux réalisé à la prise du bail en 2013 mentionne un logement en bon état en dehors de quelques traces noires sur les murs du hall et du séjour. Rien de bien méchant, semble-t-il, ces traces sont liées à l’usage d’un feu à pétrole. Deux ans plus tard, des premiers désordres apparaissent avec des traces d’humidité et des infiltrations en provenance de la toiture terrasse située au-dessus de l’appartement. La relation bailleur-locataire s’est fortement dégradée, avec des procédures de part et d’autre. Le bailleur poursuit le locataire d’abord pour impayés, puis en résolution du bail et expulsion tandis que les locataires invoquent la non-décence du logement pour réclamer des travaux de réfection, la suspension du paiement des loyers et l’indemnisation de leur préjudice.
La décence “sauf cas de force majeure”
Le bailleur procède cependant à la réfection de la toiture, et en 2017, l’association Pact diagnostique le logement comme décent. Pour la cour d’appel de Montpellier, puisque le logement était décent à l’entrée dans les lieux et puisque les bailleurs se montrés diligents en réparant la toiture, les locataires ne peuvent donc se prévaloir d’une indécence du logement pour réclamer une indemnisation.
La Cour de cassation vient pourtant de casser l’arrêt. « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent », rappelle-t-elle. Et cela vaut tout au long du bail. « Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent. » Par exemple, lorsqu’une catastrophe naturelle vient dégrader le logement.
Les deux parties sont renvoyées devant la cour d’appel de Nîmes, les locataires pourront donc prétendre à indemnisation en invoquant la non-décence du logement. Même si cette non-décence est restée passagère.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 mai 2024 n° 23-12.438
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