La maison sera démolie et reconstruite, le diagnostiqueur et l’agent immobilier se partagent la facture

Qu’est-ce qu’il y peut l’agent immobilier s’il y a de l’amiante dans le bien? S’il n’est pas expert de la construction, il doit cependant rester vigilant sur le sujet. En particulier, lorsqu’il se trouve face à un pavillon préfabriqué sorti de terre à l’époque du tout-amiante. Parce qu’il a manqué à son devoir de conseil et d’information, l’agent immobilier est condamné avec le diagnostiqueur.

Négatif. Le rapport établi en 2014 au moment de la vente de ce pavillon de Noisy-le-Grand concluait à l’absence d’amiante. Les acquéreurs ne tarderont pas à découvrir que dans ce pavillon de type “Mondial Pratic”, l’amiante est bien présent. La maison en est même truffée: dans les murs de façade, dans les dalles thermoplastiques, dans les conduits d’évacuation des gaz brûlés et dans la toiture dans sa totalité.

Impossible d’aménager ou de réaliser les moindres travaux sans engendrer des surcoûts directement liés à l’amiante. L’expert judiciaire a d’ailleurs conclu au caractère “inhabitable” de la maison, parce que “la présence d’amiante empêche même les travaux les plus ordinaires nécessaires à l’entretien et à la vie courante” .

Le diagnostiqueur ne peut se contenter d’un examen visuel

Comment le diagnostiqueur a-t-il pu passer à côté? Devant la cour d’appel de Paris, en septembre 2021, le diagnostiqueur évoque des matériaux “inaccessibles” à moins de pratiquer des sondages destructifs, ce qui, bien sûr, reste difficilement envisageable dans le cadre d’une vente.

L’argument a été balayé par les experts en appel. Les combles étaient bel et bien accessibles à l’aide d’un escabeau “que le diagnostiqueur n’avait pas pris la peine d’apporter”, de même l’amiante dans les murs de façade restait visible depuis les grilles d’aération extérieures… Au passage, la cour d’appel de Paris a rappelé que l’opérateur de repérage ne peut se contenter d’un simple examen visuel. Même en cas de vente, il doit mettre en œuvre tous les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission. Comme tester la résistance de plaques susceptibles de contenir de l’amiante ou pratiquer des sondages sonores.

Sans surprise, le diagnostiqueur est donc condamné. Mais comme souvent, les acquéreurs cherchent aussi la responsabilité de l’agent immobilier. Qui peut-il, lui, s’il y a de l’amiante dans ce pavillon? L’agent immobilier se réfugie derrière le diagnostiqueur qu’il a mandaté. Son rapport était négatif, en tout état de cause, cela évacuait toute crainte au sujet de l’amiante. Après tout, un agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction.

Préfabriqué des années 1970-80 = risque amiante

Oui, mais il reste un professionnel de l’immobilier. Et les acquéreurs lui reprochent de ne pas les avoir informés des caractéristiques réelles du bien, de la nature “préfabriquée” du bâtiment. Compte tenu de l’année de construction et de son mode de construction, il y avait de fortes présomptions qu’il ne contienne de l’amiante.

La Cour de cassation estime en effet que l’agent immobilier devait être plus vigilant. “(Il) ne pouvait ignorer que le bien dont il réalisait la vente était une maison de type “Mondial Pratic”, procédé de construction à base de plaques en fibrociment contenant de l’amiante, et que c’est seulement après la vente que, par des recherches sur internet, l’acquéreur avait été informé de la possible présence d’amiante.” La seule date et le type de construction que l’agent immobilier était tenus de mentionner dans la promesse de vente, aurait dû lui mettre la puce à l’oreille.

L’agent immobilier est donc condamné avec le diagnostiqueur. En première instance, les acquéreurs avaient obtenu 116.000 euros. La cour d’appel avait revu le préjudice à la hausse, la Cour de cassation confirme. On ne peut se contenter d’une simple perte de chance, la réparation du préjudice est intégrale. Entre les travaux de désamiantage, la démolition, le financement des travaux de reconstruction de la maison et la perte de jouissance, le diagnostiqueur et l’agent immobilier devront verser 186.000 euros: 85% pour le diagnostiqueur, 15% pour l’agent immobilier.

Cour de cassation, 16 mars 2023, troisième chambre civile, n° 21-25.082.

1 Commentaire

  1. La responsabilité du diagnostiqueur est selon moi en cas de vente toujours “limite”, car pas toujours évident de deceler l’amiante sans faire les sondages déstructifs, qui seraient alors refusés par le vendeur.
    Les préfabriqués on sait tout qu’entre 70/80 il y avant de l’amiante, mais beaucoup de diagnostiqueurs n’on pas de “culture batiment” et ne savent pas forcement identifié un préfabriqué d’une construction traditionelle.
    L’agent immobilier a sa part de responsabilité car avec l’experience et la lecture des differends diags qui lui passent sous les yeux pour ce même type de bien il aurait du être vigilant.
    Se cacher derrière le diagnostiqueur est trop facile.
    Je suis déja tombé sur des préfa 100% amiante du sol au plafonds, même les volets, mais très souvent difficile a decelé quand vous avec 1cm d’enduit de façade, que les murs intérieurs sont recouvert de papier peint,parfois en démontant les prises les boites sont bien scelées et étanches qu’on voit pas toujours la tranche de “Pical” ou le panneau de type “sobalite” et certain diagnostiqueurs qui n’ont jamais travailler dans le bâtiment ne connaissent pas ces produits.
    https://www.youtube.com/watch?v=jyKoPqNe2_Y&t=116s
    Autant les toitures, rives, conduites en amiante ciment c’est facile a repéré et identifié, mais des murs exterieurs/intérieurs en milieu habité avec les meubles, papier peint ect c’est galère à identifié.
    Après je trouve que l’on a trop tendance a “criminalisé” les diagnostiqueurs, et du fait des assurances avec des montants de garanties a 9.000.000 € par sinistre /an, beaucoups d’acquereurs jouent au snipers en sachant que la justice leur donnera quasi systématiquement toujours raison.
    J’ai vu des gens acheter un bien expres car il savaient qu’il avaient un angle d’attaque pour pouvoir ensuite se faire payer au frais de l’assurance leurs travaux et leurs vacances.
    Les assureurs se retirent depuis des années du diagnostic a cause des sinitres a répétitions de plus en plus cher.
    Avant la certification et formation obligatoire il y avait certes des sinistres mais bien moindre; mais depuis l’obligation de formations et mise en place des certifications c’est une explosion exponentielle.
    En même temps depuis 2002 toujours plus de lois qui surprotège les acquéreurs.
    De plus en plus de confrères se retirent, les nouveaux venus n’ont pas d’experience et cherchent souvent la rentabilité car ils vendent a pas cher, donc le temsp passé sur place est très light.
    Dernierement un confrère est passé sur un appartement ou je réalisait l’état des lieux d’entrée d’un T2 de 50 m², il a mis 35 minutes pour faire tout les diags (amiante/surface/plomb/dpe/gaz/elec), la ou moi j’ai passé 1h15 afaire un simple état des lieux.
    Rien que pour le gaz si fait correctement c’est 35/40 minutes qu’l aurait du passé en prenant en compte la procedure de detection de fuite.
    Le client prend le moins cher, il a payé le diagnostiqueur le moins disant a 180€
    Moi 150€ que pour l’EDL.

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