Rien n’interdit de louer un bien avec de l’amiante. Mais à condition que celui-ci ne présente pas de danger pour la santé des occupants. Dans le cas contraire, le bailleur manque à son obligation de délivrance d’un local conforme aux normes d’hygiène et de sécurité. Même lorsqu’il s’agit d’un bail commercial.
La réglementation exige un diagnostic amiante en cas de vente. En matière de location, l’obligation pourtant promise par la loi Alur est restée lettre morte. À la signature du bail en 2013, le propriétaire a tout de même annexé le diagnostic amiante réalisé deux ans auparavant à l’occasion de la vente du bâtiment.
Quatre ans plus tard, la relation locataire-bailleur s’est passablement dégradée. Le locataire n’hésite pas à se servir de ce diagnostic pour justifier de la résiliation du bail. Le diagnostiqueur y mentionne « la présence d’une conduite de fluide au plafond du rez-de-chaussée en amiante ciment en mauvais état ». Face à l’amiante dégradé, il n’existe pas 36.000 solutions : retrait ou encapsulage. Le propriétaire aurait dû effectuer les travaux. La cour d’appel de Grenoble cite le Code de santé publique : « Les travaux de retrait ou de confinement sont achevés dans un délai de trente-six mois à compter de la date à laquelle sont remis au propriétaire le rapport de repérage ou les résultats des mesures d’empoussièrement ou de la dernière évaluation de l’état de conservation. »
Le bailleur n’a pas fait de travaux de désamiantage
Six ans après le diagnostic, la conduite en fibrociment est pourtant toujours en place. Et manifestement, elle n’a fait l’objet d’aucune surveillance particulière. Ni évaluation périodique de l’état de conservation, ni mesure d’empoussièrement au cours de toutes ces années.
Pour la cour d’appel de Grenoble, ces travaux de désamiantage étaient bien à la charge du bailleur. N’ayant rien à voir avec les travaux d’embellissement et de rénovation réalisés par le locataire à la prise de bail pour accueillir son activité de restauration. « Il n’existe pas de stipulation dans le bail mettant expressément à la charge du preneur la charge des travaux de désamiantage. »
Le propriétaire est donc en faute. « La (société) qui a remis un local dans lequel les travaux de désamiantage prescrits par la loi n’ont pas été effectués n’a pas rempli son obligation de délivrance. Ce qui constitue un motif sérieux de résiliation du bail », relève la cour d’appel de Grenoble. En première instance, la résiliation avait été prononcée aux torts partagés des deux parties. La cour d’appel infirme le jugement estimant que « cette résiliation doit être prononcée aux torts exclusifs du bailleur pour défaut de délivrance d’un local conforme à la règlementation en matière d’amiante ».
Que le bailleur soit en faute n’exempte toutefois pas le locataire de s’acquitter de l’indemnité de location (4.500 euros) pour les nombreux mois où il a tardé à rendre les clés, ou les réparations locatives (6.000 euros) pour remettre les locaux en l’état.
Cour d’appel de Grenoble, 27 juillet 2023, n° 21/04516.
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