Loi Carrez: erreur à la marge, mais erreur quand même

Le mesurage loi Carrez obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété, reste un exercice millimétré. Illustration récente de la Cour d’appel de Paris. Entre l’acte de vente et la superficie réelle mesurée par l’expert, on trouve très exactement 1,90 m² de différence. Ce n’est pas énorme. Mais dans un studio d’environ 30 m², il n’en faut pas davantage pour condamner le vendeur et, dans la foulée, le diagnostiqueur.

La précision du mesurage Carrez exprimée au décimètre carré pourrait faire sourire. Elle est pourtant essentielle car la marge d’erreur se révèle extrêmement faible, en particulier dans les petites surfaces.

Dans ce studio parisien vendu en 2016, l’acte de vente mentionnait une surface de 30,24 m². Les nouveaux propriétaires ont sans doute le compas dans l’œil, puisqu’ils referont un nouveau mesurage l’année suivante. Bingo, la superficie est désormais de 28,09 m². Deux mètres carrés en moins, ce n’est pas grand-chose, mais cela suffit pour assigner les vendeurs en justice.

L’expert nommé par la cour d’appel conclut à une surface de 28,30 m². La différence s’explique essentiellement par la mesure du séjour-cuisine : 14,55 m² au lieu de 16,41 m². Bilan des opérations, l’écart retenu n’est plus que de 1,90 m², avec la superficie mentionnée dans l’acte de vente. C’est suffisant, c’est quelques dixièmes de trop par rapport à la marge d’erreur autorisée. Selon la loi Carrez, l’acquéreur qui constate une différence supérieure à un vingtième de la surface mentionnée dans l’acte de vente peut demander la restitution proportionnelle du prix de vente.

Quelques décimètres carrés très chers

Et au prix du m² dans la capitale, cette petite différence pèse lourd. La cour d’appel estime que le demande de réduction du prix de vente est parfaitement justifiée, les acquéreurs obtiennent donc 14.469,91 euros. En revanche, ils sont déboutés sur leurs demandes d’indemnisation des frais accessoires. « L’action engagée (…) porte sur la restitution d’une partie du prix et ne constitue pas une action indemnitaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu à appliquer de réduction proportionnelle aux accessoires du prix de vente, tels que frais notariés et droits d’enregistrement, aucune disposition du texte ne le prévoyant. »

Déboutés également pour les demandes de réparation des préjudices de jouissance et moral. L’erreur est « modeste » reconnaît la Cour d’appel et l’acquéreur n’est « pas fondé à solliciter de son vendeur une réparation autre que celle obtenue sur la base de la réduction du prix ».

Côté vendeurs, on se retourne contre le cabinet de diag à l’origine du mesurage. « Si la restitution à laquelle le vendeur est tenu, (…) ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable (…), le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. »

La cour d’appel estime la perte de chance à 100%. « Compte tenu de la situation de l’immeuble, le prix auquel a été négocié l’appartement apparaît attractif, de sorte que l’on peut affirmer que même si l’acquéreuse avait eu connaissance de la différence de surface (…), il se serait acquitté d’un prix équivalent. »

Le mesureur se voit donc condamné à son tour à verser la somme de 14.469,91 euros au vendeur, au titre des dommages-intérêts. Oui, au centime près, la restitution du prix de vente.

Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, 7 avril 2023, n° 19/16953.