Une loggia doit-elle être prise en compte dans le mesurage Carrez? La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de se prononcer sur le sujet. Problème, dans cette affaire, le vendeur a utilisé un ancien mesurage antérieur à cette jurisprudence, en dépit des conseils du notaire.
L’acte de vente conclu en 2017 mentionne une surface privative de très exactement 45,02 m². Un peu trop généreux, car un nouveau mesurage réalisé après la vente ne donne plus que 41,38m². Moins de quatre mètres carrés de différence, cela peut sembler négligeable, mais l’écart représente plus d’un vingtième de la surface réelle, l’acquéreur peut faire jouer le mécanisme Carrez, et réclamer une restitution proportionnelle du prix de vente. Il ne va pas s’en priver.
En cause, une loggia prise en compte dans le premier mesurage réalisé en… 2006. La Cour de cassation (Cass. civ. 3e du 28 janvier 2015, n° 13-26035) a tranché sur le sujet en 2015, oui, les loggias peuvent être prises en considération dans le calcul de la surface privative, mais à condition d’être closes et habitables. Exit, dans le cas contraire. Ce qui semble être le cas de cette loggia que le second mesurage ne retient pas à juste titre.
Le vendeur ne suit pas les conseils du notaire
En première instance, le vendeur est donc condamné à verser près de 17.000 euros au titre de la restitution proportionnelle du prix de vente. L’erreur de surface n’est pas contestée, mais le vendeur reproche au notaire un manquement à son obligation d’information et de conseil, et son insuffisance de recherches: l’officier ministériel aurait dû s’assurer de la superficie réelle de l’appartement, par exemple en consultant l’état descriptif de division du réglement de copropriété.
La cour d’appel écarte cependant toute responsabilité du notaire. “Le notaire a parfaitement accompli sa mission dans la mesure où il a inséré dans l’acte authentique et dans le compromis de vente, des clauses relatives à la garantie de superficie.” Le vendeur était alerté. “(Il) a été parfaitement bien conseillé et informé par le notaire, qui lui a rappelé à plusieurs reprises qu’il serait prudent et opportun de faire réaliser un nouveau métrage”. En témoigne une clause du compromis qui l’informe “de l’utilité de refaire un mesurage lors de chaque vente car si la revente intervient dans un délai supérieur à un an de la date de son acquisition et s’il y a eu une action en diminution de prix de la part de l’acquéreur, il ne pourra se retourner contre le propriétaire originaire.”
Quant à l’absence de vérifications que le vendeur reproche également au notaire, la cour d’appel rappelle que selon une jurisprudence constante, “un notaire n’a pas à effectuer des recherches ou des vérifications quant à la régularité du contenu des documents qui lui sont remis par ses clients, tant que son attention n’a pas été éveillée par un élément de nature à le faire douter de l’exactitude des documents”
Le vendeur n’a pas suivi le précieux conseil du notaire, il n’a pas refait un nouveau mesurage, il ne peut donc s’en prendre qu’à lui.
Cour d’appel de Colmar, 6 octobre 2022, n° 20-01463.
Bonjour,
concernant la notion “dès lors qu’elle est close et habitable à la date de la vente”
close et habitable, est ce que c’est possible d’avoir la définition de cette notion “habitable ” selon le code de la construction et de l’habitation.
Merci bien pour vos précisions, car dans le résumé de la décision de la cour de cassation il n y aucune précision la dessus.
trés bonne journée