Pour le moment, les propriétaires occupants bénéficient d’un sursis. Les obligations de rénovation énergétique maquillées en interdictions de location ne ciblent que les propriétaires bailleurs. Pour le moment… Car le gros contingent de passoires se trouve d’abord chez les propriétaires occupants et eux aussi devront y passer. Tôt ou tard.
Interdiction de louer un logement en G dès 2025. En F dès 2028. La loi Climat et résilience ne parle cependant que des logements en location. Si les bailleurs jouent le jeu (et s’ils en ont la possibilité), deux millions de passoires seront rénovées donc d’ici 2028. Mais le compte n’y est pas. Officiellement, on recense un peu plus de 5 millions de passoires énergétiques F et G en France. 7 millions en y ajoutant les résidences secondaires et les logements vacants.
Incitation sans obligation
Bien sûr, le propriétaire sait désormais qu’il vendra mieux et plus cher lorsque son logement bénéficie d’une étiquette DPE vertueuse. Les Notaires de France observent cette dynamique depuis une dizaine d’année. Avec des plus-values pour les logements les mieux classés, des moins-values pour les étiquettes F ou G.
C’est aussi le sens de l’audit énergétique entré en vigueur en avril pour les logements les plus énergivores. Décliné à partir de 2025 également aux logements en E (puis D à partir de 2034). Le marché pousse déjà à la rénovation, mais cela relève encore de l’incitation, aucune obligation à proprement parler.
Par le passé, il y a déjà eu une tentative pourtant. Avant Climat et résilience, la loi Energie Climat de 2019 prévoyait que tout logement affiche une consommation inférieure à 330 kWh/m²/an, une classe énergétique E au pire. À la vente comme à la location. Traduction, tout ce qui affiche un F ou un G n’aurait donc pu être vendu, du moins pas comme logement. Cette disposition est restée lettre morte, faute de textes d’application.
La vente, un moment privilégié
L’idée n’est pas enterrée. Du côté de l’Europe, on y réfléchit sérieusement à travers la révision de la DPEB (Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments). La directive arrive en bout de parcours. Et dans sa dernière version, elle exige que les logements classés F et G aient une note E d’ici 2030. D en 2033. Un propriétaire qui souhaite vendre son bien malgré tout, subirait alors une décote correspondant au montant des travaux nécessaires à la rénovation énergétique du bien. Rien n’est fait encore, mais le projet de directive donne le ton.
En France aussi, on planche sur le sujet. Quel meilleur moment que la vente pour doper la rénovation énergétique ? Dans son tableau de bord, le Secrétariat générale à la Planification écologique souhaite ainsi une « accélération des rénovations lors des moments clefs ».
Parmi les travaux engagés, un ciblage des mutations renforcé par une mobilisation de tous les acteurs à ces moments clés (accompagnateurs, banques, agents immobiliers, syndics), mais aussi des mesures plus contraignantes et des leviers pour mettre en œuvre le dispositif des travaux embarqués qui veut que la performance énergétique soit systématiquement prise en considération en cas de gros travaux (ravalement de façade, toiture…).
La vente en l’état futur de rénovation énergétique (VEFRe), ou vente d’immeuble à rénover (VIR) déployée par la Fnaim représente aussi une source d’inspiration. Ce type de vente lancé dans les années 2000 sur le modèle de la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) pour le neuf, permet de vendre un bien où le vendeur s’engage à effectuer les travaux. Le prix de vente distingue ainsi le montant du bien et le montant des travaux. Le jour de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur verse en totalité le montant du bien, le règlement des travaux est ensuite échelonné.
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